Hoito- ja rahoitusjäämän käsittely eritystilanteissa
Vuokranmääritysrajoituksen alaiselle kohteelle ei muodostu juurikaan hoito- ja rahoitusvuokran yli- tai alijäämiä, kun kohteen vuokra määritellään omakustannusperiaatteella. Jos kuitenkin yli- tai alijäämää on silloin, kun kohde vapautuu rajoituksista, kohde luovutetaan tai kohteen ensivuokralainen muuttuu, jäämien käsittelyssä pitää huomioida kohteen asukkaiden etu. Ylijäämät ovat peräisin asukkaiden maksamista vuokrista, joten ne pitää huomioida vuokria alentavasti tai käyttää kohteen hoito- ja rahoituskuluihin.
Rajoituksista vapautuvan kohteen jälkilaskelman jäämän käsittely
Rajoituksista vapautunut ara-kohde voidaan pitää omakustannusvuokraustoiminnassa vapautumishetken tilikauden loppuun saakka. Tämänkin jälkeen rajoituksista vapautunut kohde voi jäädä tukemaan omakustannusvuokraustoimintaa, jos se on ylijäämäinen. Tällöin vapautuneen kohteen jäämien tilannetta tulee seurata vuositasolla.
Vuokranmääritysrajoituksesta vapautuneelle kohteelle kertyneiden yli- ja alijäämien käsittely riippuu siitä, oliko kohde mukana tasausryhmässä.
Jos kohde ei ole kuulunut tasausryhmään, kertyneet ali- tai ylijäämät jäävät vapautuneelle kohteelle. Käytännössä jäämät siirtyvät jälkilaskelmilla muun vuokraustoiminnan jäämään.
Jos kohde on ollut tasausryhmässä, kohteen kertyneet ali- tai ylijäämät jäävät tasausryhmän käyttöön omakustannusvuokraustoiminnan puolelle.
Rajoituksista vapautuneiden ara-kohteiden tuottojen tulee riittää kattamaan kohteen kulut, eli rajoituksista vapaa vuokraustoiminta ei saa olla alijäämäistä. Vapaan vuokraustoiminnan ylijäämiä voi tarvittaessa käyttää vuokranmääritysrajoituksen alaisen ara-kannan tukemiseen.
Myytävän tai luovutettavan rajoitusten alaisen kohteen jäämän käsittely
Mahdollisten vuokrista kertyneiden ylijäämien pitää siirtyä luovutustilanteessa kohteen mukana, koska ylijäämät ovat kohteen asukkaiden vuokrissaan maksamia varoja.
Ara suosittelee, että kohteen ylijäämillä tehdään ylimääräinen lainanlyhennys ennen kohteen luovutusta. Näin asukkailta perittävät varat tulevat huomioiduksi tulevaisuudessa perittävässä rahoitusvuokrassa.
Omakustannusperiaatteen mukaisten yli- tai alijäämien siirtyminen ensivuokralaisen vaihtuessa
Kiinteistön omistajan perimä vuokra
Kiinteistön omistajan tulee huomioida vuokrissa perimänsä ylijäämä vuokranmäärityksessä ensisijaisesti niin, että ylijäämät käytetään kohteen lainan lyhennyksiin. Toissijaisesti ylijäämä voidaan huomioida uudelta ensivuokralaiselta perittävässä vuokrassa, kun vuokra määritellään vuosittain omakustannusperiaatteen mukaan.
Ensivuokralaisen perimä vuokra
Jos kohteen ensivuokralainen vaihtuu, asukkaiden vuokrissa ensivuokralaiselle kertyneet ylijäämät on siirrettävä kiinteistön omistajalle. Kyseinen ylijäämä on kertynyt asukkaiden maksamista vuokrista, jolloin se omakustannusperiaatteen mukaisesti kuuluu huomioida vuokralaisten hyväksi.
Kiinteistön omistajalla on oikeus laskuttaa ylijäämät ensivuokralaiselta vuokrasuhteen päättyessä. Kiinteistön omistaja voi periä ylijäämät ensivuokralaiselta laskutukseen perustuvana lisäveloituksena.
Omakustannusperiaatteen mukaan määritelty vuokra on enimmäisvuokra, joka kyseisistä tiloista voidaan periä. Jos ensivuokralainen on määrittänyt vuokralaisilta perittävän vuokran alemmalle tasolle kuin omakustannusvuokra, ei alijäämää saa siirtää kiinteistön omistajalle. Ensivuokralaisen tulee itse kattaa kertynyt alijäämä.