Omakustannusvuokraustoiminnan tuotot ja kulut

Omakustannusvuokraustoiminnan tuotot ja kulut muodostavat varsinaisen jälkilaskelman. Tiedot tuotoista ja kuluista jälkilaskelmaa varten saat tuloslaskelma- ja taseraporteilta.

Jälkilaskelmapohjassa omakustannusvuokraustoiminnan luvut tallennetaan riveille 17–103. Tällä sivulla kerrotaan vinkkejä näiden kohtien täyttämiseen. On hyvä tutustua myös vuokranmääritysohjeeseen, jossa kerrotaan, minkälaisia kuluja omakustannusvuokralla voi kattaa.

Kuva jälkilaskelmamallipohjasta. Keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä. — Omakustannusvuokraustoiminnon osion ensimmäiset rivit

Hoito- ja rahoitusvuokra erikseen tai yhdessä

Hoito- ja rahoitusvuokratuotot voi syöttää jälkilaskelmapohjaan yhteenlaskettuina. Tuottojen alle eritellään niillä katetut kulut.

Laskelmapohjalla on myös mahdollista seurata erikseen rahoitusvuokratuottoa ja sillä katettuja kuluja. Rahoitusvuokratuotot voi syöttää laskelmapohjaan riville 18 tai 64.

Rahoituskuluille voi valita laskelmapohjalta joko rivit 50–59 tai 67–76 riippuen siitä, kummalla edellä mainitulla tavalla haluaa rahoitusvuokran osuuden esittää. Kulut merkitään siis aina niiden tuottojen alle, joilla kulut on katettu.

Mitä tapahtumia laskelmalle voidaan täyttää

Omakustannusvuokraustoiminnalle merkitään jälkilaskelmaan aiheuttamisperiaatteen mukaiset tuotot ja kulut.

Jälkilaskelman laatimista helpottaa se, että aiheuttamisperiaate on huomioitu jo kirjanpidon kirjauksia tehdessä. Tällöin kirjanpidon raporteilta saa luvut suoraan jälkilaskelmaan eikä tässä vaiheessa tarvitse enää miettiä esimerkiksi mille kohteelle lasku kuuluu ja miten kuluja jaetaan.

Lisää aiheesta: Kirjanpidon eriyttäminen

Tee näin

Ota esille kyseistä tilikautta koskevat tuloslaskelma ja tase. Valitse raportti sen mukaan, oletko tekemässä koko yhteisöä, tasausryhmää, vuokranmääritysyksikköä vai kohdetta koskevaa jälkilaskelmaa.
Syötä laskelmaan omakustannusvuokraustoiminnan tuotot ja kulut niin tuloslaskelmaraportilta kuin taseraportiltakin. Merkitse jälkilaskelmaan ne tuloslaskelman ja taseen tapahtumat, joissa rahaa kertyy tai sitä käytetään.
Merkitse tapahtuma (esimerkiksi lainan nosto, lyhennyksen maksu, taseelle kirjattu käyttöomaisuushankinta) sille toiminnolle ja kohteelle, johon tapahtuma kuuluu. Kirjanpidossa jaksotetut kulut ja tuotot merkitään jälkilaskelmalle suoriteperusteisesti.

Omakustannusvuokraustoiminnan tiedot

Vesimaksutuotot ja muut käyttökorvaukset

Merkitse vesimaksujen ja muiden käyttökorvausten tuotot jälkilaskelmalle toteutuneen mukaisesti.

Käyttökorvauksina perittävät maksut pitää määritellä vuokranmäärityksen yhteydessä kustannusvastaavuutta noudattaen. Jälkilaskelmalla ei seurata näiden maksujen riittävyyttä, minkä takia niistä on hyvä olla erilliset laskelmat.

Vesimaksujen ja muiden käyttökorvauksen määrittämisestä on annettu tarkempia ohjeita Aran vuokranmääritysohjeessa.

Muut kiinteistön tuotot

Syötä kohtaan Muut kiinteistön tuotot sellaiset omakustannusvuokraustoiminnan tuotot, jotka eivät ole tiloihin liittyvää vuokraa tai asumiseen liittyviä käyttökorvauksia. Huomaa kuitenkin, että rahoitustuotoille ja käyttöomaisuuden myyntivoitolle on laskelmassa oma kohtansa.

Muuta kiinteistön tuottoa voi syntyä esimerkiksi tilanteessa, jossa yhteisön muu toiminta tukee omakustannusvuokraustoimintaa. Muun toiminnan ylijäämiä voidaan käyttää omakustannusvuokraustoiminnan tukemiseen, mutta ei toisin päin. Eli omakustannusvuokraustoiminnan varoja ei voi käyttää muun toiminnan kuluihin.

Kirjoita laskelman alla olevaan lisätietokenttään selvitys muusta kiinteistön tuotosta.

Hoitolainojen nostot

Merkitse kohtaan Hoitolainojen nostot sellaiset kyseisen vuoden toiminnan tukemiseksi nostetut lainat, jotka on tarkoitus maksaa pois lähivuosina ja joiden maksamiseen ei voida käyttää esimerkiksi varautumisia tai muun toiminnan antamaa tukea. Ilmoita hoitolainojen lyhennykset hoitokuluissa omalla rivillään.

Merkitse investoinnin kattamiseksi nostettu laina jälkilaskelmalla investointien osioon.

Luottotappiot ja niiden oikaisut

Tuloslaskelmalla luottotappiot ja niiden oikaisut esitetään yleensä liiketoiminnan muissa kuluissa, mutta merkitse jälkilaskelmassa merkitse tuottojen oikaisuksi omalle rivilleen.

Huomioi, että tämä merkintätapojen ero voi vaikuttaa myös tuloslaskelmatarkistuksessa laskelman tuottoihin ja kuluihin.

Maksetut hoito- ja rahoitusvastikkeet kiinteistöosakeyhtiölle tai asunto-osakeyhtiölle

Ilmoita kohteen omistajalle maksetut vastikkeet kohdassa Maksetut hoito- ja rahoitusvastikkeet koy:lle tai As Oy:lle. Kohtaa voi hyödyntää esimerkiksi välivuokraustilanteissa tai silloin, kun keskinäisen kiinteistöyhtiön omistaman kohteen asukkaiden vuokrat perii sen omistajayhteisö.

Hallinto- ja henkilöstökulut

Kohdista hallinto- ja henkilöstökulut aiheuttamisperiaatteella sille toiminnalle (omakustannusvuokraustoiminta, muu vuokraustoiminta tai muu toiminta) ja kohteelle, jota ne koskevat.

Omakustannusperusteisen vuokranmäärityksen hallinto- ja henkilöstökulujen keskeisimpiä periaatteita on kustannusten aiheellisuus ja kohtuullisuus.

Hallintokuluihin sisällytetään vuokratalon hallintoon kohdistuvat kulut, jotka aiheutuvat esimerkiksi

asukkaiden valinnasta
taloushallinnosta (vuokrareskontra, kirjanpito, palkanlaskenta)
tilintarkastuksesta, lakipalveluista, mainoskuluista
hallinnon toimitiloista
tietojärjestelmistä ja ohjelmistoista
ulkopuolisen isännöintitoimiston veloituksista.

Kulut perustuvat yleensä ulkopuolisen kanssa tehtyyn sopimukseen ja sen mukaiseen laskutukseen. Arvoltaan merkittävimmät hallintopalvelut on kilpailutettava.

Kulujen kohdistaminen suoraan tietylle toiminnalle tai kohteelle ei ole aina mahdollista, kun kyseessä on koko yhteisön toimintaa koskeva niin sanottu yleishallintokulu. Yleishallintokuluja ovat muun muassa toimitiloista, tietojärjestelmistä, koulutuksista, työmatkoista, mainonnasta ja markkinoinnista sekä asiantuntijapalveluista aiheutuvat kulut.

Yhteisön pitää tehdä arvio siitä, miten yleishallintokulut jaetaan kullekin kohteelle ja toiminnalle oikeudenmukaisesti. Omakustannusvuokraustoiminnan sisällä voidaan käyttää yleishallintokulujen jakamisessa esimerkiksi hallintohenkilöstön työajanseurannasta saatuja kulujen jakosuhteita.

Hallinto- ja henkilöstökulut välivuokratussa kohteessa

Kohteissa, joissa omistaja (esimerkiksi kaupunki) on vuokrannut kohteen edelleen toiselle toimijalle (esimerkiksi hyvinvointialueelle), välivuokralainen hoitaa ison osan hallintotehtävistä, kuten esimerkiksi vuokrasopimusten solmimisen, vuokravalvonnan ja laskutuksen. Välivuokralaisella on oikeus periä tästä hallinnoinnista aiheutuvat kulut asukkaiden vuokrissa. Sen sijaan omistaja ei saa sisällyttää samoja kulueriä välivuokralaiselta perittävään vuokraan.

Käyttö ja huolto, ulkoalueiden huolto, siivous

Kohdista käyttö- ja huoltopalveluista, ulkoalueiden hoidosta ja siivouksesta aiheutuvat kulut aiheuttamisperiaatteella sille toiminnalle (omakustannusvuokraustoiminta, muu vuokraustoiminta tai muu toiminta) ja kohteelle, jota ne koskevat. Käyttö- ja huoltopalveluista, ulkoalueiden hoidosta ja siivouksesta aiheutuvat kulut perustuvat yleensä ulkopuolisilta yrityksiltä kilpailutuksen perusteella hankittuun palveluun, palvelusta laadittuun sopimukseen ja laskutukseen.

Vesi-, jätevesi-, sähkö-, kaasu- ja lämmityskulut

Jaa vesi-, jätevesi-, sähkö-, kaasu- ja lämmityskulut eri kohteille ja toiminnoille toteutuneen kulutuksen mukaan. Jos kuluja ei voi jakaa toteutuneeseen mittaukseen perustuen, pitää jakaminen toteuttaa parhaalla mahdollisella arviolla saatavilla olevaa tietoa hyödyntäen.

Kiinteistöön liittyvien kulujen jakamisessa on huomioitava erityisesti mahdollisen palveluntuottajan toiminnan aiheuttamat korkeammat kulut, esimerkiksi veden kulutus valmistuskeittiössä.

Vuosikorjaukset

Vuosikorjauskulut voi kattaa joko hoitovuokratuotoilla tai varautumisiin kerätyillä varoilla. Valitse niille kohta jälkilaskelmalta sen mukaan, millä varoilla kulut katetaan.

Taseeseen aktivoidut kulut

Tilikauden hoitovuokratuotoilla voi kattaa myös muita taseeseen kirjattuja hankintoja. Merkitse kulu tällöin jälkilaskelman hoitokuluihin Taseeseen aktivoidut kulut -riville. Tällainen hankinta voi olla esimerkiksi kohteen pyykkitupaan hankittu kestävämpi teollisuuspesukone tai remonttikustannus.

Merkitse ulkopuolisella rahoituksella rahoitetut investoinnit jälkilaskelmalla investointien osioon.

Muistutus palveluiden kilpailuttamisesta

Vuokratalon omistajan on kilpailutettava hankkimansa arvoltaan merkittävimmät palvelut ja kunnossapitotyöt, jos niiden kulujen kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä vuokraa. Tällaisia kilpailutettavia hankintoja ovat isännöinti-, hallinto-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt.

Kilpailuttamisvelvoite koskee tällaisia hankintoja riippumatta siitä, miltä taholta palvelu tai työ hankitaan. Hankintaa ei siis pidä tehdä esimerkiksi saman konsernin toiselta yhtiötä ilman kilpailutusta.

Hankinta on kilpailutettava, jollei pakottavista kiireellisistä syistä tai muusta laista muuta johdu. Hankintojen kilpailuttamisella varmistetaan, että vuokra-asuntojen hoito- ja ylläpitokulut pysyvät kohtuullisina.

Muut hoitokulut

Jälkilaskelman laatimisessa tulee joskus eteen kulu, joka ei sovi millekään muulle riville. Sopiva paikka tällaiselle erityiselle kululle on Muut hoitokulut. Tätä kohtaa voidaan käyttää myös, jos halutaan vuosittain seurata erikseen jotain tiettyä kululajia.

Älä syötä tähän kohtaan sellaista tietoa, jolle laskelmassa on erikseen oma paikkansa. Esimerkiksi kaikki hallintokulut merkitään hallintokulujen riville.

Jos käytät Muut hoitokulut -riviä, merkitse lisätietokenttään, mikä kulu tälle riville on merkitty. Näin muistat paremmin seuraavana vuonna, mitä kululaji sisältää.

Lainanlyhennykset ja ylimääräiset lainanlyhennykset

Merkitse jälkilaskelmalle tilikaudella toteutuneet lainanlyhennykset. Jälkilaskelmalla on erikseen rivit Lyhennysehtojen mukaisille vuosittaisille lainojen lyhennyksille ja Ylimääräisille lainanlyhennyksille. Jos vuokranmäärityksessä on esitetty, että vuokrat sisältävät ylimääräisiä lainanlyhennyksiä, on ylimääräiset lainanlyhennykset myös toteutettava suunnitellun mukaisesti.

Huomioi, että lainanlyhennys merkitään jälkilaskelmalle toteutuneen lainanlyhennyksen mukaisena. Joskus lainanlyhennys toteutuu eri suuruisena kuin edellisenä vuonna kirjatut lyhytaikaiset lainat taseella osoittavat. Lyhennyserän suuruus selviää parhaiten kirjanpidosta tulostettavalta pääkirjalta.

Lainanlyhennyksiin varautuminen

Tuleviin korkotukilainojen lyhennyksiin varautuminen ei ole lain tai asetuksen mukaan ole mahdollista. Koska korkotukilainojen lyhennysohjelma on takapainotteinen, Ara kuitenkin hyväksyy, että yhteisölle kerrytetään rahoitusvuokrassa ylijäämää siten, että viiden vuoden välein nousevat lainojen lyhennykset eivät aiheuta lyhennysten kasvuvuonna merkittävää vuokrien korotusta, ellei lainanlyhennyksiä ja korkoja saada esimerkiksi rahoitusvuokrien tasauksella hoidettua. Kokonaisvuokran on kuitenkin pysyttävä kohtuullisena.

Jälkilaskelman osoittama yli- tai alijäämää on huomioitava seuraavien vuosien vuokranmäärityksessä. Ara suosittelee, että yli- tai alijäämää huomioidaan 3–5 vuoden ajanjaksolla. Silloin voidaan huomioida myös korkotukilainojen lyhennysten kasvaminen ja vuokrien kehitys voidaan pitää tasaisena.

Käytännössä rahoitusvuokrasta kertynyttä ylijäämää huomioidaan vähemmän niinä vuosina, kun lainojen lyhennykset pysyvät samoina, ja ylijäämää huomioidaan enemmän, kun lainojen lyhennykset nousevat. Vuokranmäärityslaskelmalla huomioidaan aina vuokranmääritysvuoden todelliset korkotukilainojen lyhennykset ja todelliset toteutuvaksi arvioidut korot.

Ylijäämästä on hyvä antaa jälkilaskelman lisätiedoissa selvitys, miksi ja mitä tarkoitusta varten jälkilaskelmalle kertyy rahoitusvuokrasta ylijäämiä. Yhteisön pitää seurata erillisellä laskelmalla lainanlyhennyksiin kerättyjen varojen määrää suhteessa lainanlyhennyserien nousuun. Käytännössä lainanlyhennyksiin ei voi varautua koko laina-ajalle vaan sen mukaan, että viiden vuoden välein nousevat lyhennykset eivät aiheuta korotusvuonna tarvetta suurille vuokrankorotuksille.

Omarahoitusosuuden katteeksi otetun lainan korko

Merkitse toteutunut Omarahoitusosuuden katteeksi otetun lainan korko jälkilaskelmalle, jos sitä on vuokranmäärityslaskelmalla esitetty perittävän.

Omakustannusvuokrissa voidaan periä Aran lainapäätöksessä kohteen hankinta-arvoon hyväksytylle omarahoitusosuudelle korkoa. Omarahoitusosuuden koron enimmäismäärät ja tarkemmat ohjeet löytyvät Aran vuokranmääritysohjeesta.

Osinko tai oman pääoman palautus

Merkitse Osinko tai oman pääoman palautus jälkilaskelmalle sen mukaisesti onko se maksettu omakustannusvuokraustoiminnan vai muun toiminnan varoista.

Yhteisö ei saa tulouttaa omistajalleen muuta kuin omistajan yhteisöön (esim. osakepääoma) sijoittamille varoille lasketun kohtuullisen tuoton. Kohtuullisen tuoton suuruus on enintään 4 % yhteisön laskentaperusteesta. Ara vahvistaa tuoton laskentaperusteen ja hyväksyttävän tuoton suuruuden yleishyödylliseksi nimettyjen yhteisöjen Aralle antamien vuositietojen perusteella.