Skip to main content

Omarahoitusosuuden korko

Kun Ara hyväksyy ara-vuokratalohankkeen kustannukset, se myös vahvistaa hankkeen kohdekohtaisen omarahoitusosuuden. Aran rahoituspäätöksessä vahvistamasta omarahoitusosuudesta voidaan laskea kohteen vuokriin kulloinkin korkotuki- tai arava-asetuksessa säädetty korko.

Omarahoitusosuuden koron enimmäismäärät

  • aravalainoitetut kohteet: enintään 4 %

  • 30.6.2018 tai aiemmin hyväksytyt korkotukilainoitetut kohteet: enintään 4 %

  • 1.7.2018 tai sen jälkeen hyväksytyt korkotukilainoitetut kohteet: enintään 6 %

Oman pääoman korkoa ei voida laskea vuokriin siltä osin kuin omarahoitusosuus tai osa siitä on katettu avustuksella.

Omarahoitusosuuden kattaminen

Omarahoitusosuus voi olla osakkeen omistajan yhtiölle antamaa osakepääomaa tai rahastosuoritus. Omarahoitusosuus voidaan kattaa myös omistajan tai muun tahon antamalla lainalla taikka yhtiön ottamalla pankkilainalla. Ara voi hyväksyä omarahoitusosuuden kattamisen myös yhtiön kassavaroista tietyillä edellytyksillä.

OMARAHOITUSOSUUS LAINAA OMISTAJALTA TAI MUULTA TAHOLTA

Jos omarahoitusosuus katetaan omistajan tai muun tahon antamalla lainalla, lainasta saa maksaa enintään korkotuki- tai arava-asetuksessa säädetyn enimmäismäärän mukaista vuotuista korkoa.

Jos laina on sovittu lyhennettäväksi, lainan vuotuinen korko ja lyhennys saavat olla vuosittain yhteensä enintään sen suuruinen kuin asetuksen määrittelemä enimmäiskorko on omarahoitusosuuden määrästä.

OMARAHOITUSOSUUS KASSAVAROISTA

Ara voi hyväksyä omarahoitusosuuden kattamisen myös yhtiön kassavaroista, jos kassavarat ovat kertyneet

  • rajoituksista vapautuneiden ara-kohteiden myyntituotoista

  • omakustannusvuokrarajoituksesta vapautuneiden kohteiden vuokrista kertyneistä ylijäämistä (jos kohteet eivät ole tasauksessa mukana)

  • kokonaan vapaarahoitteisten kohteiden vuokratuotoista kertyneistä ylijäämistä

  • muun toiminnan tuotoista.

Perusparannushankkeissa omarahoitusosuuden kattamiseksi käytetään ensisijaisesti yhtiön kassaan kertyneitä perusparannus-, hoito- ja ylläpitokustannuksiin kerättyjä varoja.

Yhtiön kassaan kertyneitä perusparannus-, hoito- ja ylläpitokustannuksiin kerättyjä varoja ei voi käyttää pysyvästi uudistuotannon omarahoitusosuuden kattamiseksi tai muuhun tarkoitukseen.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos rakentamisvaiheessa on lainattu varoja yhteisön varautumisista, lainatut varat on palautettava yhteisön kassaan.

Jos omarahoitusosuus katetaan yhtiön kassaan kertyneillä varoilla edellä kuvatun mukaisesti, omarahoitusosuudesta ei synny todellista yhtiöstä ulosmaksettavaa kulua. Vuokranmäärityksessä mahdollisesti huomioitava omarahoitusosuuden korko kerryttää tällöin yhteisön vuokratuottoja. Se on myös mukana yli- tai alijäämässä, joka lasketaan korkotukilain 13 c §:n mukaan.

Omarahoitusosuuden koron hyödyntäminen uuden kohteen rahoittamisessa

1.7.2018 tuli voimaan säännösmuutos, jonka tarkoituksena on, että yhtiöön kertyisi omia varoja, joita se voisi käyttää esimerkiksi uusien korkotukilainojen omarahoitusosuuksien kattamiseen. Yhtiölle voi alkaa kertyä kassavaroja omarahoitusosuuden koron ja hyväksytyn tuoton tuloutuksen enimmäismäärien erotuksesta.

1.7.2018 tai sen jälkeen hyväksytyissä korkotukilainoissa omarahoitusosuuden enimmäiskorko on 6 prosenttia mutta hyväksyttävä tuloutettava tuotto on edelleen 4 prosenttia. Jos omarahoitusosuuden korko lasketaan vuokriin enimmäismäärän mukaisesti (6 %) ja omarahoitusosuuden korkona kerättäviä varoja maksetaan ulos yhtiöstä tuoton tuloutuksena (4 %), jää omarahoitusosuuden koron ja tuoton tuloutuksen enimmäismäärien erotus (2 %) yhtiön kassavaroihin. Yhtiö voi käyttää näitä varoja esimerkiksi uusien korkotukilainojen omarahoitusosuuksien kattamiseen.

Omakustannusvuokranmäärityksessä on oleellista varmistaa se, että omarahoitusosuuden rahoituksesta voi aiheutua vuokriin enintään neljän tai kuuden prosentin rahoituskulu, riippumatta siitä, millä tavoin omarahoitusosuus on katettu (osakepääoma, rahastosuoritus, laina).

Ara voi myöntää hakemuksesta lainansaajalle luvan poiketa omarahoitusosuuden korolle säädetystä enimmäismäärästä, jos siihen on erityinen syy.

Käytännön esimerkkejä omarahoitusosuuden kattamisesta:

ESIMERKKI 1: Osakkeenomistajan sijoitus ara-kohteeseen

Vuokrataloyhtiön osakkeenomistaja antaa yhtiölle ara-kohteeseen tarvittavan omarahoitusosuuden osakepääomana.

Omakustannusvuokraan voidaan laskea vuosittain enintään neljän tai kuuden prosentin omarahoitusosuuden korko riippuen siitä, milloin kohteen laina on myönnetty. Mahdollinen omistajalle tuloutettava tuotto määräytyy tuoton tuloutusta koskevien säännösten perusteella.

ESIMERKKI 2: Vuokrataloyhteisön omistajan antama laina

Vuokrataloyhteisön omistaja antaa yhtiölle ara-kohteeseen tarvittavan omarahoitusosuuden tertiäärilainana (kolmoissijalaina).

Tertiäärilainaa (kolmoissijalainaa) ei saa lyhentää ennen kuin kohteen aravalaina tai korkotukilaina on maksettu pois ja vuokranmääritysrajoitus on päättynyt.

Lainan myöntäneelle kohteen omistajalle voidaan maksaa enintään neljän tai kuuden prosentin vuotuista korkoa silloin, kun vuokranmääritysrajoitus on voimassa. Koron enimmäismäärä riippuu siitä, milloin kohteen laina on myönnetty.

ESIMERKKI 3: Vuokrataloyhteisön ottama pankkilaina

Vuokrataloyhteisö ottaa markkinaehtoista pankkilainaa omarahoitusosuuden kattamiseksi.

Lainasta maksettava korko ja vuotuinen lyhennys saavat olla yhteensä enintään neljä tai kuusi prosenttia omarahoitusosuuden määrästä. Enimmäismäärä riippuu siitä, milloin kohteen laina on myönnetty.

Jos esimerkiksi korkotaso nousee ja samalla lyhennysten ja korkojen yhteismäärä nousee yli korkotukiasetuksessa säädetyn omarahoitusosuuden enimmäismäärän, pitää lainanlyhennyksen määrästä neuvotella lainanantajan kanssa tai kattaa ylimenevä osuus vuokrataloyhteisön tai sen omistajayhteisön muilla varoilla.

Sen jälkeen, kun markkinaehtoinen laina on tullut maksetuksi, yhteisö voi laskea omarahoitusosuuden laskennallisen koron vuokrissa huomioitavaksi kustannukseksi. Enimmäismäärä säädetään korkotukiasetuksessa.

Tätä omarahoitusosuuden laskennallista korkoa ei kuitenkaan voi enää maksaa ulos yhteisöstä esimerkiksi yhteisön omistajalle, vaan omarahoitusosuuden korko ainoastaan kerryttää yhteisön vuokratuottoja ja jää käytännössä osaksi jälkilaskelman osoittamaa ylijäämää.  Ylijäämä tulee huomioida seuraavien vuosien vuokranmäärityksessä omakustannusperiaatteen mukaisesti.

ESIMERKKI 4: Kassavarojen käyttäminen

Vuokrataloyhteisö käyttää kohteen omarahoitusosuuden kattamiseksi rajoituksista vapautuneiden tai vapaiden kohteiden vuokra- tai myyntituotoista sekä muusta toiminnasta kertynyttä ylijäämää ja Ara hyväksyy yhteisön esittämän omarahoitusosuuden osaksi hankkeen rahoitusta.

Omakustannusvuokraan voidaan laskea vuosittain enintään neljän tai kuuden prosentin omarahoitusosuuden korko. Enimmäismäärä riippuu siitä, milloin kohteen laina on myönnetty.

Kassavaroista katetun omarahoitusosuuden korkoa ei saa maksaa ulos yhteisöstä esimerkiksi yhteisön omistajalle.

Kun omarahoitusosuus katetaan pysyvästi ja tukitarkoituksella edellä luetelluilla yhtiön kassaan kertyneillä varoilla, omarahoitusosuudesta ei synny todellista yhtiöstä ulosmaksettavaa kulua eikä siitä seuraa omarahoitusosuuden palautumista ”rajoituksista vapaalle puolelle”. Vuokranmäärityksessä mahdollisesti huomioitava omarahoitusosuuden korko ainoastaan kerryttää yhteisön vuokratuottoja ja se lasketaan mukaan omakustannusvuokran ali- tai ylijäämään.

Jos kyseessä on kuitenkin ollut yhteisön sisäinen laina, yhteisöllä on oikeus kerätä korkona omarahoitusosuutta vastaava summa takaisin rajoituksista vapaalle puolelle. Lainaa vastaava summa voidaan kerätä takaisin omarahoitusosuuden korkona enintään neljän tai kuuden prosentin vuotuisella kustannusvaikutuksella. Pääoman palauttamista pitää seurata erillisellä laskelmalla.

Kun omarahoitusosuutta eli lainaa vastaava summa on tullut kerätyksi vuokrissa takaisin rajoituksista vapaalle puolelle, yhteisö voi edelleen laskea omarahoitusosuuden koron vuokrissa huomioitavaksi kustannukseksi. Enimmäismäärästä säädetään korkotukiasetuksessa.

Lait ja asetukset (Finlex)

Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (666/2001, korkotukiasetus)

Valtioneuvoston asetus arava- ja korkotukilainansaajien tuoton tuloutuksesta (1371/2016), 4 § Hyväksyttävän tuoton suuruus

Hallituksen esitys eduskunnalle laeiksi vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain, aravarajoituslain ja asumisoikeusasunnoista annetun lain 16 a §:n muuttamisesta (HE 12/2018)

Aravarajoituslaki (1190/1993), 7 § Omakustannusvuokralla katettavat menot

Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001, korkotukilaki), 13 § Omakustannusvuokralla katettavat menot

JavaScript errors detected

Please note, these errors can depend on your browser setup.

If this problem persists, please contact our support.