Palveluasumisen kilpailutusten vuokran hinta

Erityisryhmäkohteiden palveluasuminen on julkinen hankinta, joka täytyy kilpailuttaa hankintalain mukaisesti. Kilpailutuksessa ei kuitenkaan voi asettaa ehtoja, jotka ovat ristiriidassa valtion tukemaa asumista koskevan lainsäädännön kanssa.

Palveluasumisen vuokran hinnoittelukriteeri kilpailutuksessa

Vuokranmääritys perustuu erityisryhmäkohteissa arava- ja korkotukilaissa säädettyyn omakustannusperiaatteeseen.

Kilpailutuksessa käytettävään tarjouspyyntöön pitää Aran ohjeistuksen mukaan merkitä kolme vaihtoehtoa asuntojen vuokran kriteeriksi:

1. Asunnon vuokra muodostuu omakustannusperiaatteella. Kohde on ara-rahoitteinen.

2. Asunnon vuokra on enintään Kelan hyväksymä asumismenojen enimmäismäärä.

3. Asunnon vuokra on suurempi kuin Kelan hyväksymä asumismenojen enimmäismäärä.

Kun hyvinvointialue valitsee palveluntuottajaa, valinnan tulisi perustua pääosin tarjoajan esittämään hoito- ja hoivapäivien (vuorokausihinnoittelu) kustannukseen eikä valintaperusteena ole Kelan hyväksymien asumismenojen enimmäismäärä. Ara-kohteissa olevien asuntojen keskivuokra voi alittaa tai ylittää Kelan hyväksymän asumismenojen enimmäismäärän.

Vuokranmäärityksessä pitää noudattaa omakustannusperiaatetta

Myös kilpailutetussa palveluasumisessa vuokran pitää määräytyä omakustannusperiaatteen mukaisesti, kun kyseessä on vuokranmääritysrajoituksen alainen ara-kohde. Kunnat, kaupungit, hyvinvointialueet tai muut palveluasumista hankkivat tahot tai palveluntuottajat eivät voi antaa sellaisia vuokraa koskevia määräyksiä, jotka estäisivät omakustannusperiaatteen toteutumisen arava- tai korkotukikohteissa.

Jos omakustannusperiaatteen mukaisesti määritelty vuokra on suurempi kuin Kelan asumismenojen enimmäismäärä, mutta asukkaalta perittävä vuokra on päätetty rajoittaa enimmäismäärään, kohteelle syntyy alijäämää. Ara katsoo, ettei tällaisen alijäämän kattaminen voi kuulua kiinteistön omistajan tai mahdollisen ensivuokralaisen vastuulle.

Jos omakustannusperiaatteella määritelty vuokra alittaa enimmäismäärän, asukkaalta on perittävä omakustannusperiaatteen mukaista vuokraa.

Kelan vuokrakattomalli ei sovellu ara-kohteisiin

Jos kilpailutuksen hinnoittelun lähtökohtana pidetään Kelan asumismenojen enimmäismäärää, eli niin sanottua Kelan vuokrakattomallia, palveluasumiseen kilpailutettavat puitesopimukset estävät omakustannusperiaatteen mukaisen vuokran toteutumisen.

Kelan asumistuen enimmäismääriin sidotun hinnoittelun seurauksena asuntoja vuokraava taho joutuu tekemään tarjouksen tarjouspyynnössä mainituin ehdoin ja ottamaan sen riskin, että tuotot eivät välttämättä riitä kattamaan kuluja vaan toiminnasta aiheutuu alijäämiä vuosittain.

Vuokrasuhteen pysyvyys

Ara-rahoitteisissa kohteissa asukkaan vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia. Vuokrasuhteen pysyvyys tulee taata myös niissä tilanteissa, joissa palveluntuottaja kilpailutuksen seurauksena vaihtuu.