Erityistilanteita
Asuntojen käyttäminen väliaikaisesti muuhun tarkoitukseen
Ara-vuokra-asuntoja on käytettävä yleensä pysyvään asumiseen. Asuntojen käyttäminen esimerkiksi lyhytaikaiseen, hotellityyppiseen majoitukseen on kiellettyä.
Ara voi myöntää luvan käyttää ara-asuntoa väliaikaisesti muuhun kuin asuintarkoitukseen, jos käyttötarkoituksen muuttamiseen on erityinen syy ja se koskee vain vähäistä asuntomäärää. Jos käyttötarkoituksen muuttaminen koskee kokonaista vuokrataloa, kohteelle on haettava rajoituksista vapauttamista.
Tavallisista ara-vuokra-asunnoista poiketen opiskelija-asuntoja saa käyttää hotellityyppiseen majoitustoimintaan oppilaitosten loma-aikoina. Toiminnan tuotoilla voidaan kattaa muuten tyhjänä olevien asuntojen hoitokulut. Tähän ei tarvitse hakea Aralta erillistä lupaa.
Vuokranmääritys omakustannusperiaatteella
Jos vuokranmääritysyksikössä osa asunnoista muutetaan käyttötarkoitukseltaan muuhun käyttöön, pitää varmistaa, että samassa vuokranmääritysyksikössä asuinkäyttöön jäävä osa ei joudu kattamaan käyttötarkoitukseltaan muutettujen tilojen kustannuksia. Vuokra määritellään kaikkien tilojen osalta vähintään omakustannusperiaatteen mukaisesti.
Vuokralaisen jälleenvuokraama huoneisto
Korkotuki- ja aravalain nojalla rahoitetut ara-vuokra-asunnot on tarkoitettu vakinaiseen asuinkäyttöön ja asuntoja on käytettävä vuokra-asuntoina. Asuinhuoneiston luovuttamisesta toiselle säädetään huoneenvuokralaissa.
Vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Vuokralainen saa luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen asuinkäyttöön, jos siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa.
Väliaikaisesti jälleenvuokratun asunnon vuokranmääritys
Huoneenvuokralain mukaan vuokralaisella on oikeus luovuttaa asuinhuoneistonsa väliaikaisesti toisen käytettäväksi. Vuokralainen saa luovuttaa koko asuntonsa toisen käytettäväksi enintään kahdeksi vuodeksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta. Vuokralaisen täytyy ilmoittaa asiasta vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään kuukautta ennen huoneiston käytön väliaikaista luovutusta.
Ara-vuokra-asunnon alkuperäinen vuokralainen voi periä jälleenvuokralaiseltaan saman säännösten mukaan määritellyn vuokran kuin vuokranantaja perii häneltä. Vuokralainen ei saa periä jälleenvuokralaiselta suurempaa vuokraa.
Jälleenvuokraussopimus pitää esittää alkuperäiselle vuokranantajalle samassa yhteydessä, kun vuokralainen ilmoittaa asunnon luovuttamisesta toisen käyttöön.
Sekatalot
Sekatalot ovat asunto-osakeyhtiötä tai keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä, joissa voi asua sekä vuokralaisia että asuntojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajia, kuten tavallisissa asunto-osakeyhtiöissä. Sekataloilla tarkoitetaan siis taloja, joissa on sekä vuokra- että omistusasuntoja.
Toisissa yhteyksissä sekataloilla voidaan tarkoittaa myös erityisryhmäkohteita, joissa on asuntoja useille eri erityisryhmille sekä mahdollisesti myös niin sanottuja tavallisia vuokra-asuntoja.
Vuokrasopimus ja vuokranmääritys
Asunto-osakeyhtiön ja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeet tuottavat osakkeiden omistajalle oikeuden hallita yhtiön rakennuksessa olevaa asuntoa ja muuta tilaa. Vuokrasopimus laaditaan tällöin osakkeiden omistajan ja asukkaan tai muun vuokralaisen, kuten palvelutilojen vuokraajan, kesken. Osakkeiden omistaja saa vuokratuotot ja maksaa yhtiölle hoito- ja pääomavuokraa, joilla yhtiö kattaa hoito- ja pääomakulunsa.
Sekataloissa olevien vuokra-asuntojen vuokranmääritys tehdään omakustannusperiaatteen mukaisesti.
Kun osakkeenomistaja määrittelee vuokranantajana vuokralaiselta perittävää omakustannusvuokraa, määrittelyn lähtökohtana ovat hoito- ja pääomavastikkeet, joita yhtiö perii osakkailta.
Näiden kulujen lisäksi omakustannusvuokraan voidaan sisällyttää
asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaalle (vuokranantajalle) kuuluvat huoneiston korjaus- ja muut kulut
varautuminen kyseisessä asunto-osakeyhtiössä tiedossa oleviin ja toteutettaviksi päätettyihin perusparannuksiin
kyseisessä asunto-osakeyhtiössä sijaitsevien asuntojen vuokraamiseen liittyvät kohtuulliset hallintokulut.
Omaksilunastaminen
Jos asukas lunastaa yksittäisen asunnon omakseen, maksetaan omaksilunastamisen yhteydessä lunastettua huoneistoa koskeva alkuperäinen vuokratalolaina takaisin. Koko vuokratalolainan vuosimaksua pienennetään huoneistoa vastaavalla osuudella.
Vuosimaksun pienentäminen tehdään siitä vuokratalolainan vuosimaksun eräpäivästä, joka edeltää omaksi lunastamista. Näin varmistetaan se, että vuokranmääritysyksikössä ei oteta huomioon asuntoa, joka ei ole enää vuokra-asuntokäytössä.
Vuokralaisen jälleenvuokraama huoneisto
Korkotuki- ja aravalain nojalla rahoitetut ara-vuokra-asunnot on tarkoitettu vakinaiseen asuinkäyttöön ja asuntoja on käytettävä vuokra-asuntoina. Asuinhuoneiston luovuttamisesta toiselle säädetään huoneenvuokralaissa.
Vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Vuokralainen saa luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen asuinkäyttöön, jos siitä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa.
Väliaikaisesti jälleenvuokratun asunnon vuokranmääritys
Huoneenvuokralain mukaan vuokralaisella on oikeus luovuttaa asuinhuoneistonsa väliaikaisesti toisen käytettäväksi. Vuokralainen saa luovuttaa koko asuntonsa toisen käytettäväksi enintään kahdeksi vuodeksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta. Vuokralaisen täytyy ilmoittaa asiasta vuokranantajalle kirjallisesti viimeistään kuukautta ennen huoneiston käytön väliaikaista luovutusta.
Ara-vuokra-asunnon alkuperäinen vuokralainen voi periä jälleenvuokralaiseltaan saman säännösten mukaan määritellyn vuokran kuin vuokranantaja perii häneltä. Vuokralainen ei saa periä jälleenvuokralaiselta suurempaa vuokraa.
Jälleenvuokraussopimus pitää esittää alkuperäiselle vuokranantajalle samassa yhteydessä, kun vuokralainen ilmoittaa asunnon luovuttamisesta toisen käyttöön.
Lisää aiheesta
Käyttö- ja luovutusrajoitukset ja muutokset niihin (ohjeet.ara.fi)
Lait (Finlex)
Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009), 4. luku, 3 § Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu