Välivuokraus erityisryhmäkohteissa – kuka vastaa mistäkin?
Tässä ohjeessa kerrotaan, mistä vuokranmääritykseen liittyvistä asioista kiinteistön omistaja ja välivuokralainen vastaavat välivuokraustilanteissa.
Tätä vuokranmääritysohjetta sovelletaan välivuokraustilanteessa, jossa
kaikki kohteen tilat eli sekä asunnot että palvelu- ja yhteistilat ovat ara-rahoitteisia
kohteen omistaja ei itse tuota palveluja palvelutiloissa, vaan ensivuokralainen tuottaa palvelut kohteessa itse tai vuokraa palvelutiloja palveluntuottajalle
tietyt palvelutilat (esim. ruokala) on tarkoitettu talon omien asukkaiden käyttöön tai myös ulkopuolisten asiakkaiden käyttöön
Vuokranmäärityksessä on tärkeää huomioida, että ara-rahoitteisessa kohteessa voi olla tiloja, joiden kulut eivät kuulu asukkaiden vuokrilla katettaviksi.
Kiinteistön omistajan vastuut
Kiinteistön omistaja voi olla esimerkiksi kunta tai Aran yleishyödylliseksi nimeämä yhteisö.
Kiinteistön omistaja
kartoittaa omistamansa kohteen tilat ja arvioi vuokranmääritykseen liittyvät säännösten vaikutukset kohteen asuntokantaan
määrittää ensivuokralaiselta perittävän vuokran asunnoista, yhteistiloista ja palvelutiloista
laatii vuokranmäärityslaskelmat ja jälkilaskelmat omakustannusperiaatteen mukaisesti niistä tiloista, joita omakustannusperiaate koskee
vastaa siitä, että välivuokrausketjussa noudatetaan vuokranmääritystä ja asukasvalintaa koskevia säännöksiä
laatii ensivuokralaisen kanssa sopimuksen, josta käy ilmi eri tiloja koskevat vuokranmääritysrajoitukset ja niihin liittyvät velvoitteet sekä vastuunjako kiinteistön kuluista.
1. Kohteen tilojen kartoittaminen
Kiinteistön omistajan pitää kartoittaa omistuksessaan olevan kohteen tilat ja arvioida vuokranmääritykseen liittyvien säännösten vaikutukset kyseiseen asuntokantaan. Kohteen tilat jaotellaan asuintiloihin, yhteistiloihin ja palvelutiloihin.
Asuintilat ja yhteistilat
Ara-rahoitteisista asuintiloista määritellään asunnot ja niiden neliöt. Yhteistiloista määritellään sellaiset asukkaiden käytössä olevat yhteistilat ja niiden neliöt, jotka ovat ara-rahoitteisia ja joita asukkaat voivat vapaasti käyttää. Tällaisia tiloja ovat esimerkiksi kerhotila, olohuone ja asukastupa.
Palvelutilat
Ara-rahoitteiset palvelutilat neliöineen pitää jakaa kahteen ryhmään omakustannusvuokran ja markkinaehtoisen tilavuokran määrittämistä varten:
Ryhmä 1: Palvelutilat, jotka on tarkoitettu talon omien asukkaiden ja ulkopuolisten asiakkaiden käyttöön. Tällaisia ovat esimerkiksi ruokailu-, liikunta-, jalkahoito-, kampaamo- ja fysioterapeuttitilat sekä muut vastaavat hoito- tai harrastustilat.
Näistä tiloista erotellaan
1a: asukkaiden käyttöön tarkoitettu osuus
1b: ulkopuolisten asiakkaiden käyttöön tarkoitettu osuus.
Ryhmä 2: Henkilökunnan käytössä olevat palvelutilat, jotka on tarkoitettu hoivapalveluiden tuottamiseen asukkaille. Tällaisia ovat esimerkiksi hoitovälinevarasto, hoitajien toimisto- ja sosiaalitilat. Talon asukkaat ja ulkopuoliset asiakkaat eivät voi käyttää näitä tiloja.
2. Vuokrien määritteleminen
Omakustannusvuokran alaiset tilat
Kiinteistön omistaja määrittelee vuosittain ensivuokralaiselta perittävät vuokrat ja laatii omakustannusperiaatteen mukaiset vuokranmäärityslaskelmat. Omakustannusvuokraa peritään asunnoista ja niihin liittyvistä yhteistiloista sekä ryhmiin 1a ja 2 kuuluvista palvelutiloista eli asukkaiden käyttöön tarkoitetuista palvelutiloista sekä henkilökunnan käytössä olevista palvelutiloista.
Yhteistilojen neliöt on mahdollista jyvittää asukkaiden vuokriin.
Ulkopuolisille tarkoitetut palvelutilat (1b)
Ryhmään 1b kuuluvista palvelutiloista kiinteistön omistaja määrittelee ensivuokralaiselta perittävän markkinaehtoisen tilavuokran. Jos markkinaehtoinen tilavuokra on alempi kuin omakustannusperiaatteen mukainen vuokra, on vuokrana kuitenkin perittävä vähintään omakustannusvuokra.
Markkinaehtoisella tilavuokralla katetaan rahoitus-, ylläpito- ja käyttökustannukset, joita talon omistajalle aiheutuu ryhmään 1b kuuluvista palvelutiloista. Jos tulot ovat kustannuksia suuremmat, yli jäävä osuus on käytettävä talon asukkaiden hyväksi.
Kiinteistön omistajan pitää siis huomioida ensivuokralaisen asunnoista maksamassa vuokrassa ensivuokralaisen maksaman palvelutilavuokran ja näiden palvelutilojen hoito- ja rahoitusmenojen erotus eli ylijäämä. Näin ylijäämä tulee huomioiduksi ensivuokralaisen määrittäessä asukkaiden vuokria.
Ensivuokralaisen palvelutiloista maksama markkinaehtoinen vuokra – palvelutilojen hoito- ja rahoitusmenot = mahdollinen ylijäämä, joka pitää huomioida ensivuokralaisen vuokrassa asuntojen osalta.
Markkinaehtoisella tilavuokralla katetaan rahoitus-, ylläpito- ja käyttökustannukset, joita talon omistajalle aiheutuu ryhmään 1b kuuluvista palvelutiloista.
Palvelutiloissa toimiva yritys tai muu yhteisö on kilpailutettava avoimella ja syrjimättömällä tavalla.
Ensivuokralaisen vastuut
Ensivuokralainen voi olla esimerkiksi hyvinvointialue.
Ensivuokralainen
maksaa kiinteistön omistajalle vuokraa tiloista
laatii asukkaiden kanssa huoneenvuokralain mukaisen vuokrasopimuksen, jossa vuokrantarkistusehtona käytetään omakustannusperiaatetta
määrittelee omakustannusperiaatteen alaisista tiloista jälleenvuokralaisen omakustannusvuokran ja laatii omakustannusperiaatteen mukaisen vuokranmäärityslaskelman
määrittelee ulkopuolisille tarkoitetuista tiloista jälleenvuokralaisen markkinaehtoisen vuokran
laatii jälleenvuokralaisena toimivan palveluntuottajan kanssa vuokrasopimuksen, josta käy ilmi muun muassa vastuunjako tilaa koskevista kuluista.
Ensivuokralaisen pitää käyttää vuokranmäärittelyssä omistajan tekemää tilaryhmittelyä.
Ryhmä 1: Talon omien asukkaiden ja ulkopuolisten asiakkaiden käyttöön tarkoitetut palvelutilat. Tällaisia ovat esimerkiksi ruokailu-, liikunta-, jalkahoito-, kampaamo- ja fysioterapeuttitilat sekä muut vastaavat hoito- tai harrastustilat.
Ryhmän 1 tiloissa käytetään seuraavia alaryhmiä:
1a: asukkaiden käyttöön tarkoitettu osuus
1b: ulkopuolisten asiakkaiden käyttöön tarkoitettu osuus
Ryhmä 2: Henkilökunnan käytössä olevat palvelutilat, jotka on tarkoitettu hoivapalveluiden tuottamiseen asukkaille. Tällaisia ovat esimerkiksi hoitovälinevarasto, hoitajien toimisto- ja sosiaalitilat. Talon asukkaat ja ulkopuoliset asiakkaat eivät voi käyttää näitä tiloja.
1. Vuokran maksaminen
Ensivuokralainen maksaa omakustannusvuokraa
ara-rahoitteisista asunnoista
asukkaiden käytössä olevista yhteistiloista
ryhmiin 1a ja 2 kuuluvista palvelutiloista eli asukkaiden käyttöön tarkoitetuista palvelutiloista sekä henkilökunnan käytössä olevista palvelutiloista.
Ryhmään 1b kuuluvista eli ulkopuolisille asiakkaille tarkoitetuista palvelutiloista ensivuokralainen maksaa markkinaehtoista vuokraa.
2. Vuokran periminen asukkailta
Ensivuokralainen perii asukkailta omakustannusvuokraa asuntojen neliöiden lisäksi asukkaiden käytössä olevan osuuden mukaisista yhteis- ja palvelutilojen neliöistä tai jyvitetyistä neliöistä. Vuokrasopimuksessa pitää esittää
asukkaan omassa käytössä olevan asunnon neliöt ja niistä perittävä vuokra
asukkaan vuokraan vaikuttava osuus yhteis- ja palvelutilojen neliöistä ja niistä perittävä vuokra.
Jos kiinteistön omistaja ja ensivuokralainen ovat sopineet tilojen jyvityksestä, pitää ensivuokralaisen noudattaa sovittuja jyvitysperiaatteita myös palveluntuottajan ja asukkaan kanssa tehtävissä vuokrasopimuksissa.
3. Asukkaan vuokran määritteleminen
Ensivuokralainen määrittelee jälleenvuokralaiselta perittävän vuokran. Jälleenvuokralainen on useimmiten asukas, mutta se voi olla myös palveluntuottaja.
Asukkaalta perittävää vuokraa koskee omakustannusperiaate. Omakustannusvuokraa määrittäessään ensivuokralainen voi lisätä kiinteistön omistajalle itse maksamansa vuokran päälle sellaiset kiinteistöön ja asuntoihin liittyvät hallinto-, ylläpito- ja korjauskulut, jotka kuuluvat vuokrasopimuksen vastuujakotaulukon mukaisesti ensivuokralaiselle.
4. Palveluntuottajan vuokran määritteleminen
Jos jälleenvuokralainen on palveluntuottaja, ensivuokralainen määrittelee jälleenvuokralaisen vuokran tiloista 1a, 1b ja 2. Ryhmän 1a tilojen vuokra pitää määrittää omakustannusperiaatteen mukaisesti. Ryhmien 1b ja 2 tilavuokran määrästä ja neliöistä ensivuokralainen sopii jälleenvuokralaisen kanssa markkinaehtoisesti.
Ensivuokralainen voi myös tuottaa hoivapalveluita itse ryhmään 2 kuuluvissa palvelutiloissa.
Palvelutiloissa toimiva yritys tai muu yhteisö on kilpailutettava avoimella ja syrjimättömällä tavalla.
Jyvitys välivuokratuissa kohteissa
Kiinteistön omistaja ja ensivuokralainen voivat halutessaan sopia tilojen jyvityksestä. Ensivuokralaisen pitää noudattaa kiinteistön omistajan kanssa sovittuja jyvitysperiaatteita myös palveluntuottajan ja asukkaan kanssa tehtävissä vuokrasopimuksissa.
Asukkaiden vuokriin ei saa jyvittää ryhmän 1b palvelutiloja, joista ensivuokralainen maksaa kiinteistön omistajalle markkinaehtoista tilavuokraa. Näiden tilojen kustannukset ensivuokralainen kattaa täysin palveluntuottajalta perittävällä tilavuokralla. Palveluntuottajan maksama markkinaehtoinen tilavuokra
on palveluntuottajan oman toiminnan kuluja, jotka sisältyvät palveluntuottajan asukkailta perimiin palvelumaksuihin.
Asukkaiden vuokriin ei saa jyvittää henkilöstön käytössä olevien ryhmään 2 kuuluvien palvelutilojen neliöitä, koska asukkailla ei ole mahdollisuutta käyttää näitä tiloja. Vain asukkaiden käyttöön varattujen, omakustannusperiaatteen alaisten tilojen kustannuksia saa jyvittää asukkailta perittäviin vuokriin.