Varautuminen perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin

Aravalainoitetuissa ja korkotukilainoitetuissa ara-kohteissa voi varautua tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin keräämällä niitä varten varoja vuokrissa. Tuleviin kustannuksiin varautuminen auttaa pitämään vuokrien kehityksen tasaisena, vaikka kohteisiin tehtäisiin korjauksia tai perusparannus.

Ara suosittelee, että omakustannusvuokrissa peritään kuukausittain varautumista tuleviin perusparannuksiin siten, että perusparannukseen tarvittava omarahoitusosuus saataisiin katetuksi varautumisella. Loppuosa perusparannuksesta rahoitettaisiin lainalla.

Ara suosittelee myös, että kerättyjä varautumisia käytetään tarvittaessa hoitokulujen kattamiseen siten, että suuria vuokrankorotuksia ei tarvitsisi tehdä, vaikka esimerkiksi vuosikorjauskulut tai energian kustannukset kasvaisivat yllättäen.

Tilanteissa, joissa kiinteistön omistaja ei itse vuokraa asuntoja asukkaille, on tärkeää varmistaa, että varautuminen kertyy sille yhteisölle, joka vastaa kohteen perusparannuksesta. Yleensä perusparannuksesta vastaa kohteen omistaja eli se yhteisö, joka omistaa asunnot suoraan tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden omistamisen perusteella.

Varautumisen enimmäismäärä vuokrassa

Perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista on rajoitettu asetuksessa.

Aralle on oikeus myöntää asettamillaan ehdoilla lainansaajalle poikkeus edellä mainituista enimmäismääristä.

Varautumisen enimmäismäärät eivät vaikuta vuokranmäärityskauden aikana toteutettavaksi arvioituihin vuosikorjauksiin, vaan vuosikorjauskulut voidaan huomioida vuokranmäärityslaskelmassa vuokranmäärityskauden hoitovuokrassa.

Varautuminen oli väliaikaisesti kielletty 30.6.2018 jälkeen lainoitetuissa korkotukikohteissa. Oikeus varautumiseen palautettiin kuitenkin 1.9.2023 voimaan tulleella lakimuutoksella.

Huomioitavaa varautumisen keräämisessä asukkaiden vuokrissa

Varautumisten kerääminen edellyttää, että

1. yhteisö määrittelee kohteen korjaussuunnitelman, johon varautumisten kerääminen perustuu

2. yhteisö laatii omakustannusperiaatteen mukaisen vuokranmäärityslaskelman, johon merkitään varautumisten kerääminen perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin

3. varautumisten kerääminen vuokrissa käsitellään asukkaiden kanssa yhteishallintolain edellyttämän asukasdemokratian mukaisesti

4. varautumisten toteutunut määrä ja mahdollinen käyttö kuluihin esitetään jälkilaskelmalla.

Jos varautumisten keräämistä ei esitetä ollenkaan vuokranmäärityslaskelmalla, ei varautumisia voi ilmoittaa kyseisen vuoden jälkilaskelmalla kertyneeksi. Tällöin perityt vuokrat näkyvät jälkilaskelmalla kokonaisuudessaan hoito- ja rahoitusvuokratuottoina.

Hoito- ja rahoitusvuokran ylijäämää ei saa siirtää jälkilaskelmalla varautumisista kertyneiksi varoiksi. Hoito- ja rahoitusvuokran ylijäämä pitää huomioida tulevien vuosien vuokranmäärityksessä korkotukilain säännösten mukaisesti.

Varautumisina kerättyjä varoja ja niiden käyttöä seurataan vuokranmääritys- ja jälkilaskelmilla

Vuokrissa perittyjen varautumisten vuosikertymää, kumulatiivista määrää tai kerättyjen varojen käyttöä ei käsitellä kirjanpidossa erillisinä erinä. Vuokrissa kerätyt varautumiset kirjataan kirjanpidossa aina kyseisen kohteen vuokratuottoina, ja varautumisten käyttö kirjataan kyseisen kohteen kuluksi.

Varautumisten keräämistä tai niiden käyttöä koskevat tilikauden tapahtumat eritellään vuokranmääritys- ja jälkilaskelman varautumisia koskevaan osioon.

Tasausryhmälle kertyneet varautumiset

Tasausryhmän jälkilaskelmalle tulee varautumisten kertymä koko tasausryhmästä. Kohteen Vuokranmäärityslaskelmalla ei siten pystytä esittämään kohdekohtaisesti kerättyjä varautumisia vaan ne esitetään vuokranmäärityksessä tasausryhmätasolla.

Varautumisia ei saa käyttää muuhun tarkoitukseen

Varautumisena kerättyjä varoja ei saa käyttää pysyvästi muuhun tarkoitukseen kuin ara-kohteiden kuluihin. Esimerkiksi lyhytaikainen varojen sijoittaminen Aran antamien ohjeiden mukaisesti on sallittua, mikäli sillä pyritään varojen arvon säilyttämiseen. Varautumista vastaava rahamäärä pitää olla kuitenkin otettavissa yhteisön ara-kohteen käyttöön tarvittaessa nopeasti ja pienin kustannuksin. Varojen sijoittamista koskevaan ohjeistukseen voi tutustua yleishyödyllisille yhteisöille annetuissa ohjeissa.

Varautumisten väliaikainen lainaaminen muuhun käyttöön

Kertyneitä varoja voi käyttää väliaikaisesti uusien ara-vuokra-asuntojen rakentamisen rakennusaikaiseen rahoittamiseen. Asukkaiden vuokrista kertyneitä varoja ei kuitenkaan saa käyttää uudistuotannon tai hankinnan rahoitukseen pysyvästi. Varautumisesta lainatut varat on palautettava alkuperäiseen tarkoitukseen heti, kun korkotukilaina on nostettu ja omarahoitusosuus on katettu. Varojen käyttöä ja palauttamista pitää seurata jälkilaskelmalla.

Varautumisina kerättyjen varojen käyttö tasausryhmien kesken

Varautumisina kerättyjen varojen määrää ja niiden käyttöä on seurattava myös tasausryhmäkohtaisesti. Varautumisina vuokrissa kerättyjä varoja voi väliaikaisesti lainata toisen tasausryhmän kohteiden perusparannus-, ylläpito- tai hoitotoimenpiteiden rahoittamiseen, mutta yhtiön on varmistuttava, että varat palautuvat takaisin sen tasausryhmän käyttöön, jonka vuokrissa varat on kerätty. Varojen käyttöä ja palauttamista pitää seurata jälkilaskelmalla.

Jälkilaskelman laatimisvelvollisuus alkoi tilikaudella 2017. Jos yhtiö ei pysty selvittämään ennen vuotta 2017 varautumisina kerättyjen varojen jakautumista eri tasausryhmien kesken, siihen asti varautumisina kerätyt varat voi käyttää myös pysyvästi minkä tahansa vuokranmääritysrajoituksen alaisen tasausryhmän perusparannus-, ylläpito- tai hoitomenoihin. Varautumisina kerättyjä varoja ei kuitenkaan voi käyttää uudiskohteiden rahoitukseen pysyvästi.

Jos varautumisina kerättyjä varoja on kuitenkin jo ennen jälkilaskelman laatimisvelvollisuutta seurattu tasausryhmäkohtaisesti, varautumisena kerätyt varat pitää käyttää sen tasausryhmän perusparannus-, ylläpito- ja hoitotoimenpiteiden rahoittamiseen, jonka vuokrissa varat on kerätty.

Varautumisena kertyneiden varojen väliaikaisessa käytössä yhteisön on muistettava, että lain mukaan yleishyödyllisellä yhteisöllä ei saa olla rajatun toimialan mukaisen yleishyödyllisen asuntojen tuottamisen, vuokraamisen ja ylläpidon ulkopuolisiin toimintoihin liittyviä riskejä.

Varautumisena kerättyjen varojen käytöstä pitää vuosittain tehdä jälkilaskelmaan liitettävä erillinen selvitys, josta käy ilmi varojen käyttötarkoitus ja -kohde.

Asuintalovaraus

Asuintalovaraus on asunto- ja kiinteistöyhtiöiden käyttämä ennakkoon tehtävä kulukirjaus asuinrakennuksen tulevien, verotuksessa vähennyskelpoisten menojen kattamiseksi. Asuintalovarausta käytettäessä tulee noudattaa asuintalovarauksesta verotuksessa annettua lakia (846/1986).

Asuintalovaraus ja varautumisen kerääminen omakustannusvuokrissa ovat eri asioita. Varautumisten kerääminen kuten rahoitusvuokratuottokin kasvattavat osaltaan yhteisön verotettavaa tulosta. Verotettavaan tulokseen voidaan vaikuttaa erilaisin kirjanpidollisin keinoin, joista yksi mahdollinen on asuintalovarauksen käyttäminen.

Asuintalovarauksen muodostaminen ja purkaminen käsitellään tilinpäätöksessä yhtiötasolla ainoastaan yhtiön verotukseen vaikuttavana kirjauksena.

Asuintalovaraus ei vaikuta omakustannusvuokran määrittelyyn, joten sen muodostamista tai purkamista ei esitetä vuokranmääritys- ja jälkilaskelmilla.

Lait ja asetukset (Finlex)

Valtioneuvoston asetus vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun valtioneuvoston asetuksen muuttamisesta (8/2016)

Laki asuintalovarauksesta verotuksessa (846/1986)