Vuokrien tasaaminen
Vuokrien tasaamisella tarkoitetaan sitä, että vuokra-asunnosta perittävää vuokraa voidaan käyttää sekä sen vuokratalon, jossa asunto sijaitsee, että saman omistajan muiden vuokratalojen menojen kattamiseen. Tasaamisen tavoitteena on turvata tasainen vuokrankehitys ja se, että vuokrat vastaavat mahdollisimman hyvin asuntojen käyttöarvoa siten, että vuokrat ovat keskenään oikeudenmukaisessa suhteessa.
Tasaamisella esimerkiksi peruskorjaustilanteessa vuokrankehitys pysyy tasaisempana, koska korjauskustannukset voidaan jakaa tasauksen piiriin kuuluvien kohteiden kesken. Tasaamisen tavoitteena on myös varmistaa, että vuokrataloyhteisö kykenee suoriutumaan kaikista sille lain mukaan kuuluvista velvoitteista.
Tasausryhmän muodostaminen
Saman omistajan vuokra-asuntojen vuokrat voidaan tasata erityisryhmäkohteisiin ja vapaarahoitteisiin kohteisiin liittyviä poikkeuksia lukuun ottamatta. Samalla omistajalla tarkoitetaan vuokrataloyhteisöä, joka omistaa asunnot suoraan tai hallinnoi asuntoja keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden omistamisen perusteella.
Ara-vuokra-asuntojen vuokrat voi tasata riippumatta siitä, onko asunnot rahoitettu aravalainoilla tai korkotukilainoilla. Osa lainoista voi olla takapainotteisesti ja osa etupainotteisesti lyhennettäviä, jolloin rahoituskulujen lainanlyhennyksen osuus vaihtelee vuosien aikana. Rahoituskulujen tasaaminen pitää vuokrankehityksen kohteissa tasaisempana.
Vuokranmääritysrajoituksen alaisten ja vapaarahoitteisten vuokratalojen vuokria ei saa tasata keskenään.
Ara suosittelee, että erityisryhmäkohteet tai asunnot, jotka välivuokrataan toiselle yhteisölle (ensivuokralainen), käsitellään omina erillisinä tasausryhminään eivätkä ne ole samoissa tasausryhmissä omistajan suoraan asukkaille tai toiselle ensivuokralaiselle vuokraamien kohteiden tai asuntojen kanssa. Näin jälkilaskelmien laatiminen on yhteisölle helpompaa.
Vuokran tasauksen kiellot
Tasausryhmien muodostamisessa tulee huomioida, että vuokria ei saa tasata
omakustannusvuokrasäännösten alaisten ja omakustannusvuokrasäännöksestä vapaiden ara-asuntojen kesken, jos tasaus nostaisi omakustannusvuokran piirissä olevien asuntojen vuokria. Sen sijaan omakustannusvuokrasäännösten ulkopuolella olevista asunnoista perittävissä vuokrissa kerättyjä varoja voidaan käyttää alentamaan omakustannusvuokrasäännösten piirissä olevien asuntojen vuokria.
valtion tukemien tavallisten vuokra-asuntojen ja investointiavustuslaissa tarkoitettujen asuntojen kesken.
sellaisten investointiavustusta saaneiden kohteiden kesken, joille on myönnetty eri tukiluokkaa oleva avustus (samaan tukiluokkaan kuuluvat asunnot voivat muodostaa oman tasausryhmän).
Vesikustannuksia ei saa tasata, jos näistä kustannuksista vuokralaisilta perittävän korvauksen perusteena on luotettavasti mitattu kulutus.
Tasauksen toteuttaminen
Arava- tai korkotukilaissa ei ole säännöksiä siitä, miten tasaus on tehtävä. Tasaus voidaan tehdä esimerkiksi pinta-alan perusteella tai pisteyttämällä kohteet käyttöarvon mukaan, jolloin tasauksessa huomioidaan esimerkiksi talon ikä, sijainti ja laatutaso. Käyttöarvon avulla talo arvotetaan suhteessa saman tasausryhmän muihin taloihin. Käyttöarvo voi muuttua esimerkiksi laatutasoa nostavalla remontilla.
Ara suosittelee, että vuokrien tasauksessa pääomamenot tasataan ja että hoitomenot määritetään talokohtaisesti tai vuokranmääritysyksiköittäin.
Vuokranmääritysyksiköllä tarkoitetaan fyysisesti lähekkäin sijaitsevia taloja, jotka kuitenkin voivat muodostua useammasta lainoituskohteesta.
Pääomamenojen lisäksi korjauskustannukset ja liiketilojen vuokratuotot voi tasata, mutta vain omistajakohtaisesti. Lain mukaan myös kokonaisvuokran voi tasata edellä mainitut poikkeukset huomioiden.
Tasauksen täytyy perustua yhteisön tasausperusteiden mukaisesti laadittuihin tasauslaskelmiin. Tasauksen perusteet ja periaatteet sekä niiden muutokset on käsiteltävä yhteishallintolain mukaisissa elimissä ja annettava tiedoksi vuokralaisille.
Vuokranmääritys- ja tasauslaskelmat
Vuokranmääritys- ja tasauslaskelmista on käytävä ilmi tasauksen vaikutus kohdekohtaiseen vuokraan. Jos vuokranmääritysrajoitusten alaisten asuntojen vuokria alennetaan rajoituksista vapaiden ara-asuntojen vuokrilla, täytyy kohteiden tuottojen ja kulujen olla erikseen selvitettävissä esimerkiksi kustannuspaikkakohtaisella kirjanpidolla.
Jos omakustannusvuokrasäännösten alaisten asuntojen vuokria alennetaan näistä säännöksistä vapaiden ara-asuntojen vuokrilla, täytyy kohteiden tuottojen ja kulujen olla erikseen selvitettävissä esimerkiksi kustannuspaikkakohtaisella kirjanpidolla.
Käyttöarvon mukainen tasausmalli
Yhteisöt voivat hyödyntää Aran tasausmallia käyttöarvon mukaisen tasauksen perusteiden ja määrän selvittämiseen vuokria määritellessään. Mallin tavoitteena on tarjota yhtiöille käyttöön tasausmalli, jossa esitetään objektiiviset, läpinäkyvät ja ymmärrettävät periaatteet tasaamiseen.
Malli perustuu käyttöarvoon, siihen vaikuttavien tekijöiden pisteytykseen ja eri osa-alueiden painoarvoihin. Sitä voi myös muokata vastaamaan yhteisön omia tarpeita.
Tutustu Aran tasausmalliin:
Lait (Finlex)
Aravarajoituslaki (1190/1993), 7 a § Vuokrien tasaus
Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001, korkotukilaki), 13 a § Vuokrien tasaus