Vuokrasopimus välivuokraustilanteissa

Välivuokraussuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun kohteen omistajalta vuokraa tiloja vuokralaiselle (ensivuokralainen), joka sopimukseen perustuen vuokraa tiloja edelleen yhdelle tai useammalle omalle vuokralaiselleen (jälleenvuokralainen). Välivuokrauksesta puhuttaessa voidaan käyttää myös termejä ensi- ja jälleenvuokraus.

Vuokran määräytyminen

Tavallisen ara-vuokratalon tai erityisryhmille tarkoitetun ara-vuokratalon ensi- ja jälleenvuokrasopimuksista on käytävä ilmi, että kohteen vuokranmääritys perustuu korkotukilaissa ja/tai aravarajoituslaissa säädettyyn omakustannusperiaatteeseen. Omakustannusperiaatetta pitää noudattaa vuokranmääritysrajoituksen voimassaolon ajan.

Vuokrasopimukseen merkitään näkyviin vuokranmääritystä koskeva periaate esimerkiksi seuraavalla maininnalla:

Vuokranmääritys perustuu omakustannusperiaatteeseen, josta säädetään vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001, 13 §) ja aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksilunastamisesta annetussa laissa (1190/1993, 7 §).

Omakustannusvuokra pitää määritellä ARAn tukien piiriin hyväksyttyjen tilojen huoneistoneliöiden mukaisesti. Välivuokraussopimukselle tulee merkitä, mitä tiloja vuokranmääritysrajoitus koskee. Kohteen omistaja vastaa siitä, että omakustannusperiaatetta noudatetaan koko vuokrausketjussa.

ARA suosittelee, että osapuolet sopivat välivuokraussopimuksessa myös jälkilaskelman laatimista varten toimitettavista tiedoista ja tietojen toimittamisen aikataulusta.

Vuokrantarkistuksesta ilmoittaminen

Välivuokraussopimuksessa on vuokrantarkistusehdossa ja -ajankohdassa otettava huomioon se, että omistajan tekemän vuokrantarkistuksen jälkeen ensivuokralaiselle on jäätävä riittävästi aikaa asukkailta perittävän omakustannusvuokran määrittämiseen, muutoksen käsittelemiseen yhteishallintolain mukaisesti sekä muutoksesta ilmoittamiseen.

Vuokrantarkistuksesta on ilmoitettava asukkaille kirjallisesti kaksi kuukautta ennen uuden vuokran voimaan tuloa.

Muut sovittavat asiat

Vastuunjako

Kohteen omistajan ja ensivuokralaisen on suositeltavaa laatia sopimuksen liitteeksi vastuunjakotaulukko vuokratuista tiloista, jotta kiinteistöihin ja asuntoihin tehdyt hankinnat ja korjaukset olisivat läpinäkyviä vuokranmäärityksessä. Selkeällä vastuunjaolla varmistetaan myös se, ettei asukkaiden vuokriin kohdistu mahdollisesti liikaveloituksia.

Palvelutilojen neliöt ja vuokra

Jos kohteessa on palvelutiloja ja ne ovat palveluntuottajan käytössä, vuokrasopimukseen pitää merkitä vuokrattujen tilojen pinta-ala jaettuna asuin- ja palvelutiloihin. Myös näistä tiloista perittävä vuokra on esitettävä erikseen. Jos ensivuokralainen toimii kohteessa myös palveluntuottajana, ensivuokralaisen on eriteltävä vuokraus- ja palvelutoiminnan kustannukset kirjanpidossa, vuokranmäärityksessä sekä jälkilaskelmilla.

Toimitettavat tiedot

Jotta vuokranmääritys toteutuisi omakustannusperiaatteen mukaisesti, ensivuokralaisen täytyy toimittaa omistajalle kirjanpitotietoja jälkilaskelmien laatimista varten. Tällaisia tarvittavia tietoja ovat asukkailta kerätyt vuokratuotot, maksetut vuokrakulut sekä mahdolliset muut ensivuokralaiselle vuokraamistoiminnasta kertyneet kulut, kuten vuokraamiseen liittyvät kohtuulliset hallintokulut.

Vuokrasopimuksen osapuolten on hyvä sopia toimitettavista tiedoista ja tietojen toimittamisen aikataulusta välivuokraussopimuksessa.

Rajoitukset ja asukasdemokratia

Välivuokraussopimukseen on hyvä merkitä myös muut kohdetta koskevat rajoitukset sekä vastuunjako yhteishallintolain edellyttämän asukasdemokratian toteuttamisesta.

Ara-säännösten noudattaminen

Tilanteissa, joissa koko kohde välivuokrataan toiselle yhteisölle ja vuokraamiseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta, täytyy yhteisöjen välisissä vuokrasopimuksissa huomioida omakustannusvuokraan liittyvät säädökset sekä huoneenvuokralaista ensivuokraajalle aiheutuvat velvoitteet.

Ympäristöministeriö on asetuksellaan antanut asuinhuoneiston vuokrasopimuksen kaavan , joka on tarkoitettu käytettäväksi osapuolten välisissä sopimusneuvotteluissa sopimusehdoista keskusteltaessa ja niistä päätettäessä. Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen kaava ei ole huoneenvuokrasopimuksen tekijöitä sitova. Ara suosittelee, että yhteisöt huomioivat vuokrasopimuksissaan kaavan mukaiset asiat ja edellä olevat Aran ohjeet.