Hur väljs hyresgästerna

Den bostad som erbjuds bör vara av rimlig storlek i förhållande till hushållets storlek och åldersstruktur. Man bör vid tillhandahållandet av bostäder främja möjligheten att få en bostad som är lämplig för hushållets livssituation samt beakta barnfamiljers boendebehov. När det bestäms vad som är en rimlig storlek bör efterfrågan och utbud på olika typer av bostäder på orten beaktas.

Hyresbostadssituationen varierar stort mellan olika kommuner. Man kan förhålla sig flexibelt till utrymmesstandarden och beakta kommunens bostadsmarknadssituation samt sökandens familjesituation.

Bedömningen görs så att den är förenlig med situationen vid tidpunkten för godkännandet. Till exempel beaktas en förmögenhet som överlåtits genom donation eller försäljning under året innan ansökan lämnades in i bedömningen.

I bedömningen behöver man inte beakta

• förmögenhet som ger en näringsidkare eller yrkesutövare en skälig inkomst

• en ägarbostad i en situation där sökanden flyttar till en annan ort på grund av arbete

  • eventuella hyresinkomster räknas som hushållets inkomster

• förmögenhet för den som ansöker om studiebostad (orsaken är tidsbegränsat boende)

  • förmögenheten fungerar emellertid som jämförelsegrund vid fastställande av företrädesordning.

Förmögenheten bedöms efter det gängse värdet. En tillförlitlig bedömning av en fastighet och bostadsaktie fås till exempel av en fastighetsförmedlare. Intyg över aktie- och fondplaceringar fås hos den bank eller aktie- och fondmäklare som sköter om placeringsportföljen.

Från förmögenhetens gängse värde dras av de sammanlagda skulderna. Man bör även beakta egendomens realiseringsmöjligheter då man uppskattar förmögenheten.

Enligt statsrådets förordning får en sökande inte väljas till hyresgäst, om hushållet har förmögenhet, som ska beaktas, i en sådan omfattning att hushållet utan statens stöd förmår anskaffa en bostad som motsvarar dess behov.

I bedömningen behöver man inte beakta

• förmögenhet som ger en näringsidkare eller yrkesutövare en skälig inkomst

• en ägarbostad i en situation där sökanden flyttar till en annan ort på grund av arbete, eventuella hyresinkomster som fås från ägarbostaden räknas som hushållets inkomster

• förmögenhet för den som ansöker om en studentbostad (dock är förmögenheten en jämförelsegrund när prioritetsordningen utarbetas).

Ara rekommenderar att kommunerna och välfärdsområdena tillsammans årligen fastställer maximigränser för förmögenhet. Man kan fråga efter de förmögenhetsgränser som iakttas i kommunen och välfärdsområdet i fråga.

I följande modell har man som grund för kalkylen använt den självfinansieringsandel på 40 procent som behövs vid anskaffning av bostad. I exemplet får sökande hushållet högst ha så mycket förmögenhet att den kunde betala 40 procent av den självfinansieringsandel på 40 procent som behövs vid anskaffning av bostad.

Hur kan man fastställa maximigränsen för förmögenhet?

Maximigränserna för förmögenheten kan fastställas på följande sätt. Först räknar man ut hur mycket det totala priset på en lämplig bostad för det sökande hushållet skulle vara i den kommun som ansökan gäller. Som grund för kalkylen används de skuldfria kvadratmeterpriserna för gamla aktielägenheter i de städer vars uppgifter finns i tabell 13mp i Statistikcentralens databas StatFin (Statistikcentralens kvartalsstatistik). Om kommunens uppgifter inte finns i tabellen används medeltalet för landskapet i samma tabell.

Bruttopriset för en bostad beräknas med hjälp av bostadens storlek och medelpriset:

• 1 sökande i hushållet 40 m2 x medelpris (€/m2)

• 2 sökande i hushållet 60 m2 x medelpris (€/m2)

• 3 sökande i hushållet 80 m2 x medelpris (€/m2)

• 4 eller fler sökande i hushållet 80 m2 x medelpris (€/m2)

Den kommunspecifika förmögenhetsgränsen får man genom att på det sätt som nämns ovan multiplicera det beräknade bruttopriset för bostaden med 40 procent.

Preciseringar:

• I tillväxtcentra kan man vid behov lägga till 10 000 euro per person till bruttopriset, om det är 4 eller fler sökande.

• I huvudstadsregionen kan bruttopriset för hushåll med en sökande höjas med 20 procent så att det bättre motsvarar marknadspriserna.

Se kvadratmeterpriset på gamla aktiebostäder områdesvis i Statistikcentralens tabell 13mp..

Inkomstgränser:

• Månadsinkomsterna för ett hushåll med en person får inte överstiga 3540 euro.

• Om till hushållet hör fler än en person som fyllt 18 år, höjs inkomstgränsen med 2480 euro för varje sådan person.

• Om det i ett hushåll finns barn under 18 år, höjs inkomstgränsen med 650 euro för det första barnet och med 600 euro för varje därpå följande barn.

Åldern räknas enligt slutet av det kalenderår då ansökan lämnas in.

Exempel på inkomstgränser

Undantag från maximigränserna kan göras i följande enskilda situationer:

• Hyresgästen byter bostad från en bostad till en annan hos samma hyresvärd i en situation som beror på en orsak som inte beror på hyresgästen (till exempel en tillfällig bostad under tiden för ombyggnad eller rivning och nybygge och återvändobostaden efter detta).

• Kommunen beviljar tillfälligt undantagslov i valet av hyresgäster (se Avvikelser i valet av hyresgäster).

• Det finns inga sökande som uppfyller kraven.

Barnförhöjning för distansföräldrar

För en distansförälder kan man undantagsvis beakta barnförhöjningen i maximiinkomstgränsen, om sökanden är distansförälder till ett barn under 18 år och om föräldern uan förhöjningen inte förmår skaffa en bostad som motsvarar barnets behov med tanke på vården. Med distansförälder avses en förälder hos vilken barnet inte bor officiellt.

Undantag kan dock inte göras, om det väsentligt försvårar möjligheterna för de sökande som ges företräde att få bostad.

Barnförhöjning kan komma i fråga till exempel i en situation där distansförälderns inkomster överskrider inkomstgränsen för en person (3 540 e) i så liten utsträckning att hen inte kan skaffa en bostad som är tillräckligt stor eller annars lämplig för barnets behov och som gör det möjligt för barnet att bo hos distansföräldern växelvis eller på något annat överenskommet sätt. I sådana situationer kan man också beakta barnets behov. De kan till exempel gälla ett rimligt avstånd platsen där barnet får småbarnspedagogik eller går i skolan.

Undantaget kan också tillämpas om barnet som barnskyddsåtgärd har placerats någon annanstans eller om föräldern vid upplösningen av omhändertagandet ansöker om en bostad som motsvarar barnets behov med tanke på vården.

Som inkomster beaktas förvärvs- och kapitalinkomster:

• lön

• lönetillägg såsom övertidsersättningar, skifttillägg, bonusar och så vidare

• pensioner

• arbetslöshetsförmåner

• inkomster från utlandet

• hyres-, ränte- och dividendinkomster

• underhållsbidrag av en partner

• vuxenstudiepenning och vuxenstudiestöd

• beskattningsvärdet på naturaförmåner.

Som inkomster för en person som är föräldra-, vård- eller alterneringsledig räknas den månadsinkomst som han eller hon då innan han eller hon blev ledig. Om föräldra- eller vårdledigheten har pågått i mer än ett år, kan man som inkomster räkna medelvärdet för de föregående tolv månaderna.

Om inkomsterna varierar månatligen beaktas medelvärdet från de föregående tolv månaderna. I bedömningen kan beaktas faktorer som minskar inkomsterna, till exempel pensionering och situationen för en svårsysselsatt person.

Företagarens inkomster beräknas vid behov som ett medelvärde för flera år. Startpeng räknas som inkomst för de månader som den har beviljats för. När startpengen upphör beräknas företagarens inkomst från fall till fall, i allmänhet dock minst för inkomstnivån under startpengen.

Om det inte går att reda ut företagarens månadsinkomster på annat sätt kan man som månadsinkomst använda

• inkomsten utgående från avgiften för företagarpensionsförsäkringen,

• privatuttag omgjorda för att motsvara bruttoinkomst genom att multiplicera med 1,3.

Företagarens inkomst anses i allmänhet inte vara lägre än den bäst betalda anställdas lön.

Vid utredning av företagares månadsinkomster kan man till exempel be om följande utredningar:

• bokslutshandlingar, det vill säga resultaträkning och balansräkning samt bilageuppgifter och balansspecifikationer,

• individuell skattedeklaration,

• skattedeklaration för näringsverksamheten jämte erforderliga bilagor,

• utredning av företagarpensionsavgifter och grunderna till den,

• årsdeklaration över betalda och redovisade socialskyddsavgifter och förskottsinnehållningar

• bolagsavtal, stiftelseurkund, bolagsordning eller protokoll från bolagsstämman,

• förskottsdebetsedel,

• egen uppskattning av inkomsterna,

• anmälan om upphörande av verksamhet.

Kommanditbolag och beaktande av dividendinkomster

För kommanditbolag gäller samma företagares inkomstutredningar som för andra bolagsformer. Ett kommanditbolag kan betala lön till den ansvariga bolagsman eller ta ut privata uttag ur bolaget. Bokslut kan begäras av kommanditbolaget. Om en ansvarig bolagsmans privatuttag kan begäras en utredning som styrkts av bokföraren.

Lättföretagare

Som utredning kan man be en lättföretagare om företagarens egen uppskattning av månadsinkomsterna eller en utredning som baserar sig på företagarens egen bokföring, till exempel en resultaträkning för en tillräckligt lång tid (cirka ett år). Företagaren bestyrker med sin egen underskrift att de inlämnade utredningarna är riktiga.

I valet av hyresgäster beaktas inte bostadsbidrag och så kallade prioriterade inkomster i enlighet med lagen om allmänt bostadsbidrag. Sådana inkomster är:

• barnbidrag

• moderskapsunderstöd

• förmåner enligt lagen om handikappförmåner

• sjukvårds- och undersökningskostnader som betalas på basis av olycksfallsförsäkring,

• militärunderstöd

• fronttillägg och extra fronttillägg enligt lagen om frontmannapension

• studiestöd enligt lagen om studiestöd och studiepenningens försörjarförhöjning eller läromaterialstillägg med undantag av studiepenning

• utkomststöd eller annan förmån enligt lagen om utkomststöd

• ersättning för uppehälle enligt lagen om Folkpensionsanstaltens rehabiliteringsförmåner och rehabiliteringspenningförmåner

• kostnadsersättning enligt lagen om offentlig arbetskrafts- och företagsservice eller annan motsvarande kostnadsersättning eller ersättning för uppehälle

• stipendier och andra motsvarande understöd som inte betalats i syfte att trygga försörjningen

• ersättningar för kostnader för familjevård enligt familjevårdslagen och för familjedagvård enligt lagen om småbarnspedagogik

• ersättningar enligt lagen om skada, ådragen i militärtjänst

• barnpensioner som betalas i form av familjepension

• ersättningar för särskilda kostnader på grund av lyte, skada eller men

• barntillägg enligt folkpensionslagen

• underhållsbidrag för barn enligt domstolsbeslut eller genom en tillbörlig skriftlig överenskommelse och underhållsbidrag i enlighet med lagen om underhållsstöd

• menersättning enligt lagen om olycksfall i arbetet och om yrkessjukdomar

• resedagtraktamenten, ersättningar för resekostnader och ersättningar för sjukvårdskostnader samt med dessa jämförbara ersättningar för särskilda kostnader

• vårdarvode enligt lagen om stöd för närståendevård

• hyra som betalas av en underhyresgäst som avses i 9 § 8 mom. i lagen om allmänt bostadsbidrag: “Om ett hushåll som bor på hyra har en underhyresgäst, avdras från de i denna paragraf avsedda boendeutgifterna för hushållet det hyresbelopp som underhyresgästen betalar. I fråga om hushåll som bor i en ägarbostad avdras den hyra som underhyresgästen betalar från underhållsutgifterna och ett eventuellt resterande belopp från finansieringsutgifterna.”

• andel i intäkterna av ett dödsbo

• förmåner och inkomster motsvarande de ovan nämnda förmånerna och inkomsterna som betalas från utlandet

I valet av hyresgäst beaktas inte heller tillfälliga inkomster, såsom

• dagpenningen för värnpliktiga

• inkomster som skolbarn under 18 år får under semestertid

• semesterpenning.

När man jämför inkomster kan man ta hjälp av till exempel uppskattningen av inkomster enligt konsumtionsenhet nedan. I bedömningen bör man dock beakta att sökandens bruttomånadsinkomster underskrider inkomstgränserna i statsrådets förordning.

Inkomsterna kan i den konsumtionsenhetsspecifika bedömningen vid behov ändras så att inkomsterna delas med den sammanlagda summa som beskriver talvärdena för konsumtionsenheterna. Summan får man genom att:

Åldern räknas enligt den ålder som gäller i slutet av det kalenderår då inkomsterna uppskattas.

Exempel 1.

Exempel 2.