Skip to main content

Självfinansieringsdelens ränta

När Ara godkänner kostnaderna för ett ara-hyreshusprojekt fastställer Ara också projektets objektspecifika självfinansieringsandel. Av självfinansieringsandelen som bekräftats i Aras finansieringsbeslut kan man för objektets hyror beräkna den ränta som föreskrivs i räntestöds- eller aravaförordningen vid respektive tidpunkt.

Maximiränta på självfinansieringsandelen

  • aravabelånade objekt: högst 4 %

  • 30.6.2018 eller tidigare godkända objekt med räntestödslån: högst 4 %

  • 1.7.2018 eller senare godkända objekt med räntestödslån: högst 6 %

Ränta för eget kapital kan inte tas ut genom hyrorna i den mån som självfinansieringsandelen eller en del av den har täckts med bidrag.

Täckning av självfinansieringsandelen

Självfinansieringsandelen kan vara aktiekapital eller en fondbetalning som aktiens ägare ger bolaget. Självfinansieringsandelen kan också täckas genom lån som beviljats av ägaren eller annan part eller genom ett banklån som tagits av bolaget. Ara kan också godkänna att självfinansieringsandelen täcks med bolagets kassamedel under vissa förutsättningar.

SJÄLVFINANSIERINGSANDELEN LÅNAR AV ÄGAREN ELLER NÅGON ANNAN PART

Om självfinansieringsandelen täcks med lån som beviljats av ägaren eller en annan part, får en årlig ränta i enlighet med högst det maximibelopp som föreskrivits i räntestöds- eller aravaförordningen betalas för lånet.

Om det har avtalats att lånet ska amorteras, får den årliga räntan och amorteringen sammanlagt vara högst så stor som den maximiränta som fastställs i förordningen motsvarar av självfinansieringsandelen.

SJÄLVFINANSIERINGSANDEL AV KASSAMEDEL

Ara kan också godkänna att självfinansieringsandelen täcks med bolagets kassamedel, om kassamedlen består av:

  • intäkter från försäljning av ara-objekt som befriats från begränsningar

  • överskott som ackumulerats från hyror för objekt som befriats från självkostnadshyresbegränsningen (om objekten inte ingår i utjämningen)

  • överskott som ackumulerats från hyresintäkter från helt fritt finansierade objekt

  • intäkter från annan verksamhet.

För att täcka självfinansieringsandelen i ombyggnadsprojekt används främst medel i bolagets kassa som samlats in för ombyggnads-, underhålls- och skötselkostnader.

Medel som insamlats för ombyggnads-, skötsel- och underhållskostnader i bolagets kassa kan inte varaktigt användas för att täcka självfinansieringsandelen för nyproduktion eller i annat syfte.

I praktiken innebär detta att om man under byggnadsfasen har lånat medel från samfundets avsättningar, ska de lånade medlen återbetalas till samfundets kassa.

Om självfinansieringsandelen täcks med medel som samlats i bolagets kassa på det sätt som beskrivs ovan, uppstår ingen verklig kostnad av självfinansieringsandelen som betalas ut från bolaget. Räntan på självfinansieringsdelen som eventuellt ska beaktas i hyresbestämningen räknas då in i samfundets hyresintäkter. Den ingår också i det över- eller underskott som beräknas enligt 13 c § i räntestödslagen.

Utnyttjande av räntan på självfinansieringsandelen i finansieringen av ett nytt objekt

1.7.2018 trädde en författningsändring i kraft, vars syfte är att bolaget ska insamla egna medel som kan användas till exempel för att täcka självfinansieringsandelar för nya räntestödslån. Bolaget kan börja ansamla kassamedel från skillnaden mellan maximibeloppen för räntan på självfinansieringsandelen och gottskrivningen av den godkända avkastningen.

I räntestödslån som godkänts 1.7.2018 eller senare är räntan för självfinansieringsandelen högst 6 procent, men den godtagbara avkastningen som ska gottskrivas är fortfarande 4 procent. Om räntan för självfinansieringsandelen tas ut i hyror enligt maximibeloppet (6 %) och medel som insamlas som ränta för självfinansieringsandelen utbetalas från bolaget som gottskrivning av avkastning (4 %), förblir skillnaden mellan maximibeloppen (2 %) för självfinansieringsandelens ränta och gottskrivningen av avkastningen i bolagets kassamedel. Bolaget kan använda dessa medel till exempel för att täcka självfinansieringsandelarna för nya räntestödslån.

Inom självkostnadshyresbestämningen är det väsentligt att säkerställa att finansieringen av självfinansieringsandelen kan förorsaka hyror en finansieringsutgift på högst fyra eller sex procent, oberoende av hur självfinansieringsandelen har täckts (aktiekapital, fondbetalning, lån).

Ara kan på ansökan bevilja låntagaren tillstånd att avvika från det föreskrivna maximibeloppet för självfinansieringsandelens ränta om det finns särskilda skäl för detta.

Praktiska exempel på täckning av självfinansieringsandelen:

Exempel 1: Aktieägarens placering i ett ARA-objekt

Hyreshusbolagets aktieägare ger bolaget självfinansieringsandelen som behövs för Ara-objektet som aktiekapital.

I självkostnadshyran kan man årligen beräkna en ränta på högst fyra eller sex procent för självfinansieringsandelen beroende på när lånet för objektet beviljats. Eventuell avkastning som betalas till ägaren bestäms enligt bestämmelser som gäller betalning av avkastning.

Exempel 2: Lån som beviljats av hyreshussamfundets ägare

Hyreshussamfundets ägare ger bolaget självfinansieringsandelen som behövs för Ara-objektet som tertiärlån.

Tertiärlån får inte amorteras förrän objektets aravalån eller räntestödslån har betalats bort och hyresbestämningsbegränsningen har upphört.

Till den ägare som beviljat lånet kan betalas en årlig ränta på högst fyra eller sex procent när hyresbestämningsbegränsningen är i kraft. Räntans maximibelopp beror på när objektets lån har beviljats.

Exempel 3: Banklån som hyreshussamfundet tagit

Hyreshussamfundet tar ett marknadsmässigt banklån för att täcka självfinansieringsandelen.

Räntan som betalas för lånet och den årliga amorteringen kan uppgå sammanlagt till högst fyra eller sex procent av självfinansieringsandelens belopp. Maximibeloppet beror på när objektets lån har beviljats.

Om till exempel räntenivån stiger och det sammanlagda beloppet av amorteringar och räntor överskrider maximibeloppet för självfinansieringsandelen som förordnats i räntestödsförordningen, ska beloppet på låneamorteringen förhandlas med långivaren eller den övergående andelen täckas med hyreshussamfundets eller dess ägarsamfunds övriga medel.

Efter att ett lån på marknadsvillkor har betalats kan samfundet beräkna den kalkylerade räntan på självfinansieringsandelen som en kostnad som ska beaktas i hyrorna. Maximibeloppet bestäms i räntestödsförordningen.

Denna kalkylerade ränta på självfinansieringsandelen kan dock inte längre utbetalas av samfundet till exempel till samfundets ägare, utan räntan på självfinansieringsandelen ackumulerar endast samfundets hyresintäkter och kvarstår i praktiken som ett överskott i efterkalkylen. Överskottet ska beaktas i hyresbestämningen för följande år enligt självkostnadsprincipen.

Exempel 4: Användning av kassamedel

Hyreshussamfundet använder överskott som ackumulerats från hyres- eller försäljningsintäkter samt annan verksamhet från objekt som frigjorts eller som är fria från begränsningar för att täcka objektets självfinansieringsandel och Ara godkänner självfinansieringsandelen som samfundet föreslagit som en del av projektets finansiering.

I självkostnadshyran kan årligen beräknas en ränta för självfinansieringsandelen på högst fyra eller sex procent. Maximibeloppet beror på när objektets lån har beviljats.

Räntan på självfinansieringsandelen som täckts med kassamedel kan emellertid inte utbetalas från samfundet till exempel till samfundets ägare.

När självfinansieringsandelen täcks permanent och med de medel som ovan uppräknas ha ansamlats i bolagets kassa för stödändamål, uppstår ingen verklig kostnad som kan betalas ut från bolaget av självfinansieringsandelen och den leder inte till att självfinansieringsandelen återgår till ”den begränsningsfria sidan”. Räntan på självfinansieringsdelen som eventuellt ska beaktas i hyresbestämningen ackumulerar endast samfundets hyresintäkter och räknas med i självfinansieringsdelens under- eller överskott.

Om det dock har varit fråga om ett internt lån inom samfundet, har samfundet rätt att som ränta återbära ett belopp som motsvarar självfinansieringsandelen till den begränsningsfria sidan. Det belopp som motsvarar lånet kan återkrävas som ränta på självfinansieringsdelen med en årlig kostnadseffekt på högst fyra eller sex procent. Återbetalningen av kapitalet ska följas upp genom en separat kalkyl.

När självfinansieringsandelen, dvs. det belopp som motsvarar lånet, har insamlats i hyrorna till den begränsningsfria sidan, kan samfundet fortfarande räkna räntan på självfinansieringsandelen som en kostnad som ska beaktas i hyrorna.

Lagar och förordningar (Finlex)

Statsrådets förordning om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (666/2001)

Statsrådets förordning om avkastning som betalas till arava- och räntestödslåntagare (1371/2016), 4 § Storleken på en godtagbar avkastning

Regeringens proposition till riksdagen med förslag till lagar om ändring av lagen om räntestöd för hyresbostadslån, aravabegränsningslagen och 16 a § i lagen om bostadsrättsbostäder (HE 12/2018)

Aravabegränsningslag (1190/1993), 7 § Utgifter som täcks med självkostnadshyra

Lag om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001), 13 § Utgifter som täcks med självkostnadshyra

JavaScript errors detected

Please note, these errors can depend on your browser setup.

If this problem persists, please contact our support.