Skip to main content

Utjämning av hyror

Med utjämning av hyror avses att hyran som tas ut för en hyresbostad kan användas till att täcka utgifterna både för det hyreshus där bostaden är belägen och för andra hyreshus med samma ägare. Avsikten med utjämningen är att hyrorna så väl som möjligt ska svara mot användningsvärdet för bostäderna på ett sätt som innebär att hyrorna sinsemellan är så rättvisa som möjligt.

Genom utjämningen kan till exempel hyresutvecklingen vid ombyggnader hållas jämnare, eftersom ombyggnadskostnaderna kan jämnas ut bland objekten som ingår i utjämningssystemet. Syftet med utjämningen är också att säkerställa att hyreshussamfundet är förmöget att genomföra alla skyldigheter som ålagts samfundet enligt lag.

Bildande av utjämningsgrupp

Hyrorna för samma ägares hyresbostäder kan jämnas ut med undantag av objekt för grupper med särskilda behov och fritt finansierade objekt. Med samma ägare avses hyresbostadsbolag som äger bostäderna direkt eller som förvaltar bostäder genom att äga aktier i ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag.

Hyrorna för ara-hyresbostäder kan utjämnas oberoende av om bostäderna har finansierats med aravalån eller räntestödslån. En del av lånen kan ha de största amorteringarna i slutet och en del i början, varvid andelen låneamorteringar av finansieringskostnaderna varierar under årens lopp. Utjämning av finansieringskostnaderna håller objektens hyresutveckling jämnare.

Hyrorna får inte utjämnas mellan fritt finansierade hyreshus och sådana som omfattas av hyresbestämningsbegränsningen.

Ara rekommenderar att objekten för grupper med särskilda behov eller bostäder som hyrs ut i andra hand till ett annat samfund (primär hyresgäst) behandlas som separata utjämningsgrupper och att de inte placeras i samma utjämningsgrupper som objekt eller bostäder som ägaren hyr ut direkt till de boende eller andra primära hyresgäster. Det gör det enklare för samfundet att upprätta efterkalkyler.

Förbud mot utjämning av hyran

När utjämningsgrupperna bildas bör man beakta att hyrorna inte får utjämnas

  1. mellan ara-bostäder som omfattas av självkostnadshyresreglerna och ARA-bostäder som är befriade från självkostnadshyresreglerna, om utjämningen skulle innebära en hyreshöjning för bostäderna som omfattas av självkostnadshyra. I stället kan medel som samlats in genom hyror som tas ut för bostäder som inte omfattas av självkostnadshyresreglerna användas för att sänka hyrorna för bostäder som omfattas av självkostnadshyresreglerna.

  2. mellan vanliga hyresbostäder som får statsunderstöd och bostäder som avses i lagen om investeringsunderstöd.

  3. mellan sådana objekt som har fått investeringsunderstöd, vilka har beviljats understöd i olika stödgrupper (bostäder som hör till samma stödgrupp kan utgöra en egen utjämningsgrupp).

Vattenkostnaderna får inte utjämnas om den ersättning som tas ut av hyresgästerna för dessa kostnader grundar sig på en tillförlitligt uppmätt förbrukning.

Genomförande av utjämningen

Arava- eller räntestödslagen innehåller inga bestämmelser om hur utjämningen ska göras. Utjämningen kan till exempel göras på grundval av ytan eller genom att poängsätta objekten utifrån bruksvärdet, varvid till exempel husets ålder, läge och standard beaktas vid utjämningen. Med hjälp av bruksvärdet kan huset värderas i förhållande till andra hus i samma utjämningsgrupp. Bruksvärdet kan ändras t.ex. genom en renovering som höjer kvalitetsnivån.

Ara rekommenderar vid utjämning av hyrorna att kapitalutgifterna utjämnas och att skötselkostnaderna fastställs per hus eller per hyresbestämningsenhet.

Med hyresbestämningsenhet avses hus som fysiskt ligger nära varandra men som ändå kan utgöra flera belåningsobjekt.

Utöver kapitalutgifterna kan reparationskostnaderna och hyresintäkterna från affärslokaler utjämnas, men endast per ägare. Enligt lagen kan även totalhyran utjämnas med beaktande av ovan nämnda avvikelser.

Utjämningen ska grundas på utjämningskalkylerna som samfundet upprättat i enlighet med utjämningsgrunderna. Grunderna och principerna för utjämning liksom förändringar av dem ska tas upp i samförvaltningsorganen och delges hyresgästerna.

Hyresbestämnings- och utjämningskalkyler

Av hyresbestämnings- och utjämningskalkylen ska framgå hur utjämningen inverkar på objektvisa hyror. Om hyrorna för bostäder som omfattas av hyresbestämningsbegränsningar sänks med hyror för ara-bostäder som är fria från begränsningar, ska objektens intäkter och kostnader kunna utredas separat till exempel genom bokföring per kostnadsställe.

Om hyrorna för bostäder som omfattas av bestämmelserna om självkostnadshyror sänks med hyror för ara-bostäder som är fria från dessa bestämmelser, ska objektens intäkter och kostnader kunna utredas separat till exempel genom bokföring per kostnadsställe.

EXEMPEL PÅ UTJÄMNING AV HYRAN

Samfundets utjämningsgrupp består av tre hyreshus som färdigställts vid olika tidpunkter (hyresbestämningsenhet).

I hyresbestämningskalkylen har man i de husspecifika finansieringskostnaderna beräknat de utgifter som bildas

  • av amorteringar på räntestödslån

  • av ränteutgifter som beräknas bli realiserade av lån

  • av självfinansieringsandelens ränta.

När de beräknade husspecifika finansieringskostnaderna räknas samman blir resultatet de finansieringskostnader som ska utjämnas inom utjämningsgruppen. Exempel på en utjämning där kostnaderna har fördelats i förhållande till ytorna.

Utjämningsgruppens totala yta: 6 656,5 m2

  • A-husets yta: 1 760,5 m2

  • B-husets yta: 1 646,0 m2

  • C-husets yta: 2 250,0 m2

Totala finansieringskostnader som ska utjämnas: 395 900 €

Utjämnade finansieringskostnader (€/m2/mån): 4,96 €

Utjämningsgruppen

A-huset

1 760,5 m2

B-huset

1 646,0 m2

C-huset

2 250,0 m2

Total

6 656,5 m2

€/m2/mån
€/m2/mån
€/m2/mån
Total

Utjämnade finansieringskostnader

104 707

4,96

157 373

4,96

133 820

4,96

395 900

Husspecifika finansieringskostnader

131 150

6,21

144 550

4,55

120 200

4,45

395 900

Utjämning, differensen

-26 443

-1,25

12 823

0,4

13 620

0,50

0

I exemplet är A-husets husspecifika finansieringskostnader 6,21 €/m2/mån, dvs. större än den utjämnade finansieringskostnaden för hela utjämningsgruppens totala antal kvadratmeter (4,96 €/m2/mån). A-huset får alltså nytta av utjämningen med 1,25 €/m2/mån.

B- och C-husens husspecifika finansieringskostnader förblir lägre än de utjämnade finansieringskostnaderna, vilket innebär att hyrorna som tas in för bostäderna i B- och C-husen används även för att täcka A-husets finansieringsutgifter. B- och C-husen betalar alltså utjämning.

Utjämningsmodell enligt bruksvärde

Samfunden kan använda Aras utjämningsmodell för att reda ut grunden för och storleken på utjämningen enligt bruksvärdet vid bestämning av hyran. Syftet med modellen är att ge samfunden en utjämningsmodell som visar objektiva, transparenta och begripliga principer för utjämningen.

Modellen baserar sig på bruksvärdet, på poängsättningen av faktorer som påverkar det samt på vikten för olika delområden. Den kan även anpassas för att motsvara samfundets behov. Bekanta dig med utjämningsmodellen på Aras webbplats.

Lagar (Finlex)

Aravabegränsningslag (1190/1993), 7 a § Utjämning av hyror

Lag om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001), 13 a § Utjämning av hyrorkorkotukilaki)

JavaScript errors detected

Please note, these errors can depend on your browser setup.

If this problem persists, please contact our support.