Avsättningar för kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel
I ara-objekt som belånats med aravalån och räntestödslån får medel avsättas i hyrorna för kommande kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel. Avsättningar för framtida kostnader hjälper till att hålla hyresutvecklingen jämn, även om reparationer eller ombyggnader görs i objekten.
Ara rekommenderar att man i självkostnadshyrorna månatligen tar ut en avsättning för kommande ombyggnader så att den självfinansieringsandel som behövs för ombyggnaden kan täckas med avsättningar. Den kvarvarande andelen av ombyggnaden finansieras med lån.
Ara rekommenderar också att de insamlade avsättningarna vid behov används för att täcka skötselkostnaderna så att stora hyreshöjningar inte behövs även om till exempel årsreparationskostnaderna eller energikostnaderna plötsligt ökar.
I situationer där fastighetsägaren inte själv hyr ut bostäder till de boende är det viktigt att säkerställa att avsättningarna ackumuleras för det samfund som ansvarar för ombyggnaden av objektet. Vanligtvis ansvarar objektets ägare, dvs. det samfund som äger bostäderna direkt eller på basis av ägandet av aktier i ett ömsesidigt fastighetsaktiebolag, för ombyggnaden.
Avsättningens maximibelopp i hyran
Avsättningarna för ombyggnads-, underhålls- och skötselkostnader har begränsats i förordningen.
Vuokrassa saadaan periä tuleviin perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin varautumista varten:
I hyran kan man uppbära avsättningar för framtida kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel:
högst 1 €/bost-m2/mån, förutsatt att arava- eller räntestödslånet beviljats för finansieringen av huset eller bostaden för högst 20 år sedan
högst 2 €/bost-m2/mån, förutsatt att arava- eller räntestödslånet beviljats för finansieringen av huset eller bostaden för över 20 år sedan.
Ara har rätt att på villkor som den ställer bevilja låntagaren undantag från ovan nämnda maximibelopp.
Avsättningarnas maximibelopp påverkar inte de uppskattade årliga reparationer som ska genomföras under hyresbestämningsperioden, utan de kan beaktas i den aktuella hyresbestämningsperiodens skötselhyra i hyresbestämningskalkylen.
Avsättningar var temporärt förbjudna för räntestödsobjekt som belånats efter 30.6.2018. Rätten till avsättningar återställdes dock genom en lagändring som trädde i kraft 1.9.2023.
Att beakta vid insamling av avsättningar i de boendes hyror
Insamling av avsättningar förutsätter att
samfundet fastställer objektets reparationsplan, som insamlingen av avsättningar grundar sig på
samfundet gör upp en hyresbestämningskalkyl enligt självkostnadsprincipen, i vilken upptas insamling av avsättningar för kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel
insamling av avsättningar i hyrorna behandlas tillsammans med de boende i enlighet med den boendedemokrati som förutsätts i samförvaltningslagen
det faktiska beloppet av avsättningarna och eventuell användning för kostnaderna presenteras i efterkalkylen.
Om insamlingen av avsättningar inte alls presenteras i hyresbestämningskalkylen, kan avsättningarna inte anmälas som ackumulerade i efterkalkylen för året i fråga. Då syns de uppburna hyrorna i sin helhet som intäkter från skötsel- och finansieringshyror i efterkalkylen.
Överskottet från skötsel- och finansieringshyran får inte överföras till ansamlade intäkter från avsättningar i efterkalkylen. Överskottet i skötsel- och finansieringshyran ska beaktas i hyresbestämningen för kommande år i enlighet med bestämmelserna i räntestödslagen.
Medel som insamlats som avsättningar och deras användning följs upp med hyresbestämnings- och efterkalkyler
Årsavsättningar som tagits ut genom hyror, kumulativa belopp eller användningen av insamlade medel behandlas inte som separata poster i bokföringen. Avsättningar som samlats in genom hyror bokförs alltid som hyresintäkter för objektet i fråga, och användningen av avsättningar bokförs som kostnad för objektet i fråga.
Händelser under räkenskapsperioden som gäller insamling eller användning av avsättningar specificeras i avsnittet om avsättningar i hyresbestämnings- och efterkalkylen.
Avsättningar som ackumulerats i utjämningsgruppen
I utjämningsgruppens efterkalkyl inkluderas ackumulerade avsättningar från hela utjämningsgruppen. Med objektets hyresbestämningskalkyl kan man således inte presentera objektspecifika avsättningar, utan de presenteras i hyresbestämningen på utjämningsgruppsnivå.
Avsättningar får inte användas för andra ändamål
Medel som samlats in som avsättningar får inte permanent användas för andra ändamål än för kostnader för ara-objekt. Till exempel en kortvarig placering av medel i enlighet med Aras anvisningar är tillåten, om syftet med placeringen är att bevara tillgångarnas värde. Det belopp som motsvarar avsättningarna ska dock vid behov kunna tas i bruk för samfundets ARA-objekt snabbt och till låga kostnader. Anvisningar för placering av medel finns i anvisningarna för allmännyttiga samfund.
Tillfällig utlåning av avsättningar för annat bruk
De insamlade medlen kan tillfälligt användas för finansiering under byggtiden när nya ara-hyresbostäder byggs. Medel som insamlats genom de boendes hyror får emellertid inte användas för att bestående täcka en nyproduktion eller finansiering av anskaffningar. Medel som lånats ur avsättningarna ska återställas till det ursprungliga ändamålet genast när räntestödslånet har lyfts och självfinansieringsdelen har täckts. Användningen och återbetalningen av medel ska följas upp på efterkalkylen.
Användningen av medel som insamlats som avsättningar mellan utjämningsgrupper
Beloppet av medel som insamlats som avsättningar och deras användning ska också följas upp per utjämningsgrupp. Medel som insamlats som avsättningar via hyror kan tillfälligt lånas för att finansiera ombyggnads-, underhålls- eller skötselåtgärder i en annan utjämningsgrupps objekt, men bolaget ska säkerställa att medlen återställs för användning av den utjämningsgrupp i vars hyror medlen insamlats. Användningen och återbetalningen av medel ska följas upp på efterkalkylen.
Skyldigheten att göra upp en efterkalkyl började under räkenskapsperioden 2017. Om bolaget inte kan utreda fördelningen av medel som före 2017 insamlats som avsättningar mellan olika utjämningsgrupper, kan medel som insamlats som avsättningar fram till denna tidpunkt även användas varaktigt för ombyggnads-, underhålls- eller skötselutgifter för vilken som helts utjämningsgrupp som omfattas av hyresbestämningsbegränsningen. Medel som insamlats som avsättningar kan emellertid inte användas varaktigt för finansiering av nya objekt.
Om medel som insamlats som avsättningar emellertid redan innan skyldigheten att upprätta en efterkalkyl följts upp per utjämningsgrupp, ska de medel som insamlats som avsättningar användas till finansieringen av ombyggnads-, underhålls- och skötselåtgärder för den utjämningsgrupp i vars hyror medlen insamlats.
Vid tillfällig användning av avsättningar som insamlats ska samfundet komma ihåg att ett allmännyttigt samfund enligt lagen inte får ta risker som hör samman med funktioner utanför produktionen, uthyrningen och underhållet av allmännyttiga bostäder i enlighet med det begränsade verksamhetsområdet.
För användningen av medel som samlats in för avsättningar ska en separat utredning göras varje år som bifogas till efterkalkylen, där avsättningarnas användningsändamål och objekt framgår.
Bostadshusreservering
En bostadshusreservering är en kostnadsföring som bostads- och fastighetsbolag använder på förhand för att täcka bostadsbyggnadens framtida, i beskattningen avdragbara utgifter. När en bostadshusreservering används ska lagen om bostadshusreservering vid beskattningen (846/1986) iakttas.
Bostadshusreservering och insamling av avsättningar i självkostnadshyrorna är olika saker. Insamlingen av avsättningar, liksom intäkterna från finansieringshyror, ökar för sin del samfundets beskattningsbara inkomst. Den beskattningsbara inkomsten kan påverkas med olika bokföringsmetoder, varav en möjlighet är användning av bostadshusreservering.
Att bilda och lösa upp en bostadshusreservering behandlas enbart i bokslutet på bolagsnivå som en bokföring som påverkar bolagets beskattning.
Bostadshusreserveringen påverkar inte bestämningen av självkostnadshyran, så bildandet eller upplösningen av den föreslås inte med hyresbestämnings- och efterkalkyler.
Ara rekommenderar att hyreshussamfunden gör avskrivningar på anläggningstillgångarna enligt de maximibelopp som skatteförvaltningen tillåter samt utnyttjar bostadshusreserveringarna i enlighet med gällande bestämmelser för att inkomstskatten som inkluderas i de boendes hyror ska förbli så skälig som möjligt.