Finansieringskostnader

Villkoren för aravalån bestäms utgående från de bestämmelser som gäller vid tidpunkten då lånen beviljas. Amorteringarna och räntan uppbärs som annuiteter i enlighet med lagen om bostadsproduktion, i enlighet med aravalagen eller i enlighet med tabellen i aravaförordningen (1587/1993). Lånetiden för ett aravalån är högst 45 år.

I hyran för aravahyresbostäder beaktas de amorteringar och räntor som Statskontoret årligen meddelar samfundet. Ifall aravalån har betalats i förtid och andra lån har tagits i deras ställe får finansieringskostnaderna för lånet inte överstiga finansieringskostnaderna för det ursprungliga aravalånet. Konverteringen av lån får inte medföra att hyran höjs.

Amorteringarna på lån som har godkänts från och med 2002 bestäms enligt räntestödsförordningen. Amorteringarna på de här räntestödslånen beräknas alltid på det ursprungliga kapitalet. Enligt förordningen höjs amorteringsprocenten med fem års mellanrum vilket innebär att amorteringsbeloppen höjs mot slutet av lånetiden. Låntagaren och långivaren kan avtala om större årliga amorteringar av räntestödslånet om räntan som ska betalas på räntestödslånet är mycket låg eller av en annan motsvarande orsak och om boendekostnaderna inte höjs oskäligt.

Ifall räntestödslånet har betalts och ett annat lån har tagits i dess ställe, får de årliga finansieringskostnaderna som har tagits i stället inte överskrida det ursprungliga räntestödslånets årliga amorteringar och räntor.

Begränsningen för hyresbestämningen gäller inte hyresbostäder som beviljats lån före 2002 enligt lagen om räntestöd för hyresbostadslån (867/1980), s.k. gamla räntestödslagen. Eftersom hyresbestämningen för dessa objekt är fri måste samfunden kunna styrka att hyrorna som tas ut för hyresbostäder som är underställda begränsningar inte används för att täcka kostnader som är hänförliga till dessa objekt. Däremot kan det samlade överskottet av hyresinkomster för objekt för vilka hyresbestämningen är fri användas för att täcka kostnader för objekt som omfattas av begränsningar.

Fram till slutet av 2001 kunde man godkänna så kallade 20-åriga räntestödslån för hyreshus enligt den gamla räntestödslagen. Om samfundet avtalade med banken om ett bulletlån, kunde lånet förfalla i sin helhet i en rat om 20 år.

Det är inte möjligt att göra avsättningar för framtida amorteringar av räntestödslån enligt lagen eller förordningen. Eftersom amorteringsprogrammet för räntestödslån ökar amorteringsbeloppen efter hand godkänner Ara att den överskjutande delen av finansieringshyran används på så sätt att amorteringarna som höjs med fem års mellanrum inte medför att hyrorna höjs märkbart under året då beloppet ökar, såvida inte amorteringar och räntor till exempel kan skötas genom utjämning av finansieringshyrorna. Den totala hyran måste ändå vara skälig.

Över- eller underskottet i efterkalkylen ska beaktas i hyresbestämningen för följande år. Ara rekommenderar att över- eller underskott beaktas under en tidsperiod på 3–5 år. Då kan man också beakta ökningen av amorteringarna av räntestödslån och hyresutvecklingen kan hållas jämn.

I praktiken innebär det att överskott som har ansamlats av finansieringshyran beaktas mindre under de år då amorteringarna förblir desamma och överskottet beaktas mer när amorteringarna höjs. Genom kalkylen för hyresbestämning beaktas alltid hyresbestämningsårets faktiska amorteringar av räntestödslån och de faktiskt upplupna räntorna.

Låntagaren och lånebeviljaren kan komma överens om att räntestödslånet amorteras mer än vad som bestäms i 9 § i räntestödsförordningen, om räntan som ska betalas på räntestödslånet är mycket låg eller av en annan motsvarande orsak och om boendekostnaderna inte höjs oskäligt.

Låntagaren och lånebeviljaren kan också avtala om att räntestödslånet amorteras mindre under en femårsperiod än vad som förutsätts för denna period enligt 9 § i räntestödslagen. Då måste lånet på motsvarande sätt amorteras mer under följande femårsperiod, så att lånet vid utgången av den senare femårsperioden sammanlagt har amorterats till det belopp som har förutsatts för de två femårsperioderna sammanlagt.

Även aravalåntagaren får amortera lånet mer än den lagstadgade annuitetsposten eller amorteringen. En extra betalning påverkar inte justeringen av annuiteten för ett hyresbostadsaravalån.

Om ett samfund ämnar betala extra låneamorteringar ska det belopp som samlas in för det anges i finansieringskostnaderna i kalkylen över självkostnadshyran. Extra amorteringar ska också betalas till det belopp som avsatts i hyrorna. Om man enligt lånevillkoren måste betala en serviceavgift för extra amortering av lån till banken, lönar det sig att genomföra de extra amorteringarna så att de orsakar så få separata kostnader som möjligt.

När Ara godkänner kostnaderna för ett ara-hyreshusprojekt fastställer Ara också projektets objektspecifika självfinansieringsandel. Av självfinansieringsandelen som bekräftats i Aras finansieringsbeslut kan man i objektets hyror beräkna den ränta som föreskrivs i räntestöds- eller aravaförordningen vid respektive tidpunkt.

Maximiränta på självfinansieringsandelen

• aravabelånade objekt: högst 4 %

• 30.6.2018 eller tidigare godkända objekt med räntestödslån: högst 4 %

• 1.7.2018 eller senare godkända objekt med räntestödslån: högst 6 %

Ränta för eget kapital kan inte tas ut genom hyrorna i den mån som självfinansieringsandelen eller en del av den har täckts med bidrag.

Mer om ämnet

Självfinansieringsdelens ränta

Om projektets kostnader överstiger budgeten i delbeslutsskedet och Ara inte godkänner den överskjutande delen av projektets finansiering, dvs. det justerade anskaffningsvärdet, får större än de godkända finansieringskostnaderna inte inkluderas i självkostnadshyrorna.

Dessa kostnader som inte inkluderas i det justerade anskaffningsvärdet ska permanent täckas med samfundets övriga inkomster eller lån. Överskridningen av kostnaderna kan också finansieras med en placering i ägarens eget kapital. För denna placering får ingen avkastning tas ut i hyrorna.

Om ett nytt konverterat lån tagits i stället för ett arava- och räntestödslån och dess finansieringsutgifter vid någon tidpunkt blir högre än det ursprungliga arava- och räntestödslånets finanseringsutgifter, får den överskjutande delen inte ingå i hyrorna. Ägaren ska täcka differensen med andra medel. Konverteringen av lån får inte medföra att hyran höjs. Detta ska följas upp med jämförelsekalkyler.

I självkostnadshyrorna får inte ingå andra kostnader än finansieringskostnader för byggande, ombyggande eller anskaffning av hyreshus. Dessa är årliga amorteringar och räntor på arava- och räntestödslån samt eventuell kalkylerad ränta som tas ut för de egna medel som godkänts för projektet.

I bostadsaktiebolag används ofta låneamorteringsfonder för att påverka bolagets resultat. Orsaken till detta är de medel som samlas in för låneamorteringar i vederlagen och som inte beaktas som kostnad i resultaträkningen.

Med medel som tagits ut av de boende i hyresverksamhet enligt självkostnadsprincipen får dock inte bildas en låneamorteringsfond, och låneamorteringsfonderna kan därför inte användas som ett sätt att påverka räkenskapsperiodens resultat i bokföringen för sådana ara-samfund som följer självkostnadsprincipen.

I stället för låneamorteringsfonder kan man vid behov göra bostadshusreserveringar enligt bestämmelserna samt avskrivningar på byggnader enligt skattelagstiftningen i bokföringen. Dessa noteringar påverkar inte beloppet på de boendes självkostnadshyror.

Bokföringsmässiga poster, såsom avskrivningar och andra bokslutsdispositioner, ska inte inkluderas som kostnader i hyresbestämningen. I stället för dessa beaktas årliga amorteringar av lån och räntor för byggande och/eller ombyggnad av ett objekt.