Uthyrning i andra hand i objekt för särskilda grupper – vem ansvarar för vad?

I denna anvisning anges vilka frågor som rör hyresbestämningen som fastighetsägaren och hyresgästen i andra hand ansvarar för vid uthyrning i andra hand.

Denna anvisning om hyresbestämning tillämpas vid uthyrning i andra hand, där

alla utrymmen i objektet, dvs. både bostäder och gemensamma utrymmen och serviceutrymmen, är Ara-finansierade
objektets ägare inte själv producerar tjänster i serviceutrymmena, utan den primära hyresgästen producerar tjänsterna i objektet själv eller hyr ut serviceutrymmena till en serviceproducent
vissa serviceutrymmen (t.ex. matserveringar) är avsedda för husets boende eller också för utomstående kunder

I hyresbestämningen är det viktigt att observera att det kan finnas utrymmen i ett Ara-finansierat objekt, vars utgifter inte ska täckas med de boendes hyror.

Fastighetsägarens ansvar

Fastighetsägaren kan till exempel vara en kommun eller ett samfund som Ara utnämnt till allmännyttigt samfund.

Fastighetens ägare

kartlägger utrymmena i objektet hen äger och bedömer effekten av bestämmelserna om hyresbestämning på objektets bostadsbestånd
fastställer den hyra som tas ut av den primära hyresgästen för bostäder, gemensamma utrymmen och serviceutrymmen
upprättar hyresbestämningskalkyler och efterkalkyler enligt självkostnadsprincipen för de utrymmen som självkostnadsprincipen gäller
ansvarar för att man vid uthyrning i andra hand följer bestämmelserna om hyresbestämning och val av boende
ingår ett avtal med den primära hyresgästen, av vilket framgår hyresbestämningsbegränsningarna som gäller utrymmena och de relaterade skyldigheterna samt ansvarsfördelningen för fastighetens kostnader.

1. Kartläggning av objektets utrymmen

Fastighetsägaren ska kartlägga utrymmena i det objekt hen äger och bedöma effekterna av bestämmelserna om hyresbestämningen på bostadsbeståndet i fråga. Objektets utrymmen delas in i boendeutrymmen, gemensamma utrymmen och serviceutrymmen.

Boendeutrymmen och gemensamma utrymmen

I Ara-finansierade boendeutrymmen fastställs bostäderna och deras kvadratmetrar. För gemensamma utrymmen fastställs sådana gemensamma utrymmen för de boende och deras kvadratmetrar som är Ara-finansierade och som de boende fritt kan använda. Dessa utrymmen är till exempel klubbar, vardagsrum och boendecentrum.

Serviceutrymmen

Ara-finansierade serviceutrymmen och deras kvadratmetrar ska delas in i två grupper för bestämning av självkostnadshyra och marknadsmässig utrymmeshyra:

Grupp 1: Serviceutrymmen som är avsedda för husets boende och utomstående kunder. Dessa är till exempel mat-, motions-, fotvårds-, frisörs- och fysioterapeututrymmen samt andra motsvarande vård- eller hobbyutrymmen.

Av dessa specificeras

1a: den andel som är avsedd för boende

1b: den andel som är avsedd för utomstående kunder.

Grupp 2: Serviceutrymmen för personal som är avsedda för att producera omsorgstjänster för boende. Dessa är till exempel ett vårdartikelförråd, skötarnas kontors- och socialutrymmen. Husets boende och utomstående kunder kan inte använda dessa utrymmen.

2. Hyresbestämning

Utrymmen som omfattas av självkostnadshyra

Fastighetsägaren fastställer årligen de hyror som tas ut av den primära hyresgästen och upprättar hyresbestämningskalkyler enligt självkostnadsprincipen. Självkostnadshyra tas ut för bostäder och tillhörande gemensamma utrymmen samt för serviceutrymmen i grupp 1a och 2, dvs. serviceutrymmen för de boende samt serviceutrymmen för personal.

De gemensamma utrymmenas kvadratmetrar kan graderas i de boendes hyror.

Serviceutrymmen för utomstående (1b)

Fastighetsägaren fastställer den marknadsmässiga hyran som tas ut av den primära hyresgästen för serviceutrymmen i grupp 1b. Om den marknadsmässiga hyran är lägre än hyran enligt självkostnadsprincipen, ska man dock minst ta ut självkostnadshyran som hyra.

Med den marknadsmässiga hyran täcks finansierings-, underhålls- och driftskostnader som åsamkas av husets ägare för serviceutrymmen i grupp 1b. Om inkomsterna är större än kostnaderna, ska den övergående delen användas till förmån för de boende.

Fastighetsägaren ska alltså i den hyra som den primära hyresgästen betalar för bostäderna beakta skillnaden mellan serviceutrymmeshyran samt skötsel- och finansieringsutgifterna för serviceutrymmena, dvs. överskottet. På så sätt beaktas överskottet när den primära hyresgästen fastställer de boendes hyror.

Marknadsmässig hyra som den primära hyresgästen betalar för serviceutrymmen – serviceutrymmenas skötsel- och finansieringsutgifter = eventuellt överskott som ska beaktas i den primära hyresgästens hyra för bostäderna.

Med den marknadsmässiga hyran täcks finansierings-, underhålls- och driftskostnader som åsamkas av husets ägare för serviceutrymmen i grupp 1b.

Ett företag eller ett annat samfund som är verksam i serviceutrymmena ska konkurrensutsättas på ett öppet och icke-diskriminerande sätt.

Den primära hyresgästens ansvar

Den primära hyresgästen kan till exempel vara ett välfärdsområde.

Den primära hyresgästen

betalar hyra för utrymmena till fastighetens ägare
upprättar ett hyresavtal med de boende enligt hyreslagen, i vilket hyresjusteringsvillkoret som används är självkostnadsprincipen
fastställer självkostnadshyran för hyresgästen i andra hand för utrymmen som omfattas av självkostnadsprincipen och upprättar en hyresbestämningskalkyl enligt självkostnadsprincipen
fastställer den marknadsmässiga hyran för hyresgästen i andra hand för utrymmen avsedda för utomstående
upprättar ett hyresavtal med serviceproducenten som är hyresgäst i andra hand, av vilket framgår bland annat ansvarsfördelningen över utrymmets kostnader.

Den primära hyresgästen ska använda ägarens utrymmesgruppering i hyresbestämningen.

Grupp 1: Serviceutrymmen som är avsedda för husets boende och utomstående kunder. Dessa är till exempel mat-, motions-, fotvårds-, frisörs- och fysioterapeututrymmen samt andra motsvarande vård- eller hobbyutrymmen.

Följande undergrupper används i utrymmen i grupp 1:

1a: den andel som är avsedd för boende

1b: den andel som är avsedd för utomstående kunder

Grupp 2: Serviceutrymmen för personal som är avsedda för att producera omsorgstjänster för boende. Dessa är till exempel ett vårdartikelförråd, skötarnas kontors- och socialutrymmen. Husets boende och utomstående kunder kan inte använda dessa utrymmen.

1. Betalning av hyran

Den primära hyresgästen betalar självkostnadshyra

för Ara-finansierade bostäder
för de boendes gemensamma utrymmen
för serviceutrymmen i grupp 1a och 2, dvs. serviceutrymmen för de boende samt serviceutrymmen för personal.

Den primära hyresgästen betalar marknadsmässig hyra för serviceutrymmen i grupp 1b, dvs. serviceutrymmen som är avsedda för utomstående.

2. Uppbörd av hyra av de boende

Utöver bostadens kvadratmeter tar den primära hyresgästen ut en självkostnadshyra av de boende för deras andel av kvadratmetrarna i gemensamma utrymmen och serviceutrymmen eller för graderade kvadratmetrar. Av hyresavtalet ska framgå

kvadratmetrarna i den bostad som den boende själv använder och den hyra som tas ut för dem
den andel av kvadratmetrarna i gemensamma utrymmen och serviceutrymmen som påverkar den boendes hyra och den hyra som tas ut för dem.

Om fastighetsägaren och den primära hyresgästen har kommit överens om lokalernas gradering, ska den primära hyresgästen följa de avtalade graderingsprinciperna även i hyresavtal som ingås med en serviceproducent och boende.

3. Hyresbestämning för de boende

Den primära hyresgästen fastställer den hyra som tas ut av hyresgästen i andra hand. Hyresgästen i andra hand är vanligtvis en boende, men kan också vara en serviceproducent.

Hyra som tas ut av boende omfattas av självkostnadsprincipen. Vid bestämning av självkostnadshyran kan den primära hyresgästen utöver den hyra som hen själv betalar till fastighetens ägare inkludera sådana förvaltnings-, underhålls- och reparationskostnader i fastigheten och bostaden som enligt ansvarsfördelningstabellen i hyresavtalet hör till den primära hyresgästen.

4. Hyresbestämning för serviceproducenter

Om hyresgästen i andra hand är en serviceproducent, fastställer den primära hyresgästen hyran för utrymmena 1a, 1b och 2 för hyresgästen i andra hand. Hyran för utrymmen i grupp 1a ska fastställas enligt självkostnadsprincipen. Den primära hyresgästen avtalar hyresbeloppet för utrymmen i grupp 1b och 2 med hyresgästen i andra hand på marknadsvillkor.

Den primära hyresgästen kan också producera omvårdnadstjänster själv i serviceutrymmen i grupp 2.

Ett företag eller ett annat samfund som är verksam i serviceutrymmena ska konkurrensutsättas på ett öppet och icke-diskriminerande sätt.

Gradering i objekt som hyrs ut i andra hand

Fastighetsägaren och den primära hyresgästen kan komma överens om gradering av utrymmena. Den primära hyresgästen ska iaktta de graderingsprinciper som avtalats med fastighetsägaren även i hyresavtal som ingåtts med en serviceproducent eller en boende.

1b-serviceutrymmen får inte graderas i de boendes hyror, för vilka den primära hyresgästen betalar en hyra på marknadsvillkor till fastighetsägaren. Kostnaderna för dessa utrymmen täcks av den primära hyresgästen med den hyra som tas ut av serviceproducenten. Den marknadsmässiga hyran som betalas av serviceproducenten

är serviceproducentens verksamhetskostnader som ingår i de serviceavgifter som serviceproducenten debiterar de boende.

Kvadratmetrar i serviceutrymmen som hör till grupp 2 får inte graderas i de boendes hyror, eftersom de boende inte har möjlighet att använda dessa utrymmen. Endast kostnader för utrymmen som är avsedda för de boende och som omfattas av självkostnadsprincipen får graderas i de boendes hyror.