Hyresavtal vid uthyrning i andra hand

Med uthyrning i andra hand avses ett hyresförhållande som uppkommer när en hyresgäst hyr lokaler av objektets ägare (primär hyresgäst) som på basis av ett avtal hyr ut lokaler vidare till en eller flera egna hyresgäster (hyresgäst i andra hand). När man talar om uthyrning i andra hand kan man också använda termen hyresförhållanden i andra hand.

Hyresbestämning

Av primär- och andrahandshyresavtalen för ett vanligt ara-hyreshus eller ett ara-hyreshus avsett för grupper med särskilda behov ska det framgå att objektets hyresbestämning grundar sig på självkostnadsprincipen enligt det som föreskrivs i räntestödslagen och/eller aravabegränsningslagen. Självkostnadsprincipen ska följas under hyresbestämningsbegränsningens giltighetstid.

I hyresavtalet antecknas principen om hyresbestämning till exempel med följande omnämnande:

Hyresbestämningen grundar sig på självkostnadsprincipen, som regleras i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättslån (604/2001, 13 §) och lagen om användning, överlåtelse och inlösen av aravahyresbostäder och aravahyreshus (1190/1993, 7 §).

Självkostnadshyran ska fastställas enligt antalet kvadratmeter bostadsyta i de utrymmen som godkänts att omfattas av Aras stöd. I andrahandshyresavtalet ska antecknas vilka utrymmen hyresbestämningsbegränsningen gäller. Objektets ägare ansvarar för att självkostnadsprincipen iakttas i hela hyreskedjan.

Ara rekommenderar att parterna i andrahandshyresavtalet även avtalar om uppgörande av en efterkalkyl för de uppgifter som ska lämnas och tidtabellen för inlämnandet av uppgifterna.

Meddelande om hyresjustering

I andrahandshyresavtalet ska det i hyresjusteringsvillkoret och -tidpunkten beaktas att den primära hyresgästen efter ägarens hyresjustering har tillräckligt med tid att fastställa självkostnadshyran av de boende, behandling av ändringar i enlighet med samförvaltningslagen samt anmälan om ändring.

De boende ska skriftligen underrättas om hyresjusteringen två månader innan den nya hyran träder i kraft.

Övriga frågor som ska avtalas

Ansvarsfördelning

Det rekommenderas att objektets ägare och den primära hyresgästen bifogar en ansvarsfördelningstabell om hyrda utrymmen till avtalet så att de anskaffningar och reparationer som gjorts i fastigheterna och bostäderna är transparenta i hyresbestämningen. Genom en tydlig ansvarsfördelning säkerställer man också att eventuella överdebiteringar inte riktas till de boendes hyror.

Kvadratmeter och hyra för serviceutrymmen

Om det finns serviceutrymmen i objektet och de används av serviceproducenten, ska man i hyresavtalet anteckna de hyrda lokalernas areal uppdelat på bostads- och serviceutrymmen. Hyra som uppbärs för dessa lokaler ska anges separat. Om den primära hyresgästen också är serviceproducent på platsen, ska den primära hyresgästen specificera kostnaderna för serviceverksamheten i bokföringen, hyresbestämningen samt efterkalkylerna.

Uppgifter som ska lämnas in

För att hyresbestämningen ska genomföras enligt självkostnadsprincipen måste den primära hyresgästen lämna in bokföringsuppgifter för upprättande av efterkalkyl till ägaren. Sådana nödvändiga uppgifter är hyresintäkter av de boende, betalda hyreskostnader samt eventuella andra insamlade avgifter för den primära hyresgästens uthyrningsverksamhet, såsom skäliga förvaltningskostnader i anslutning till uthyrning.

Det är bra om parterna i hyresavtalet kommer överens om vilka uppgifter som ska lämnas och om tidtabellen för inlämnandet av uppgifterna i andrahandsuthyrningsavtalet.

Begränsningar och boendedemokrati

Det är bra att även anteckna andra begränsningar och ansvarsfördelning som gäller objektet i andrahandshyresavtalet för förverkligandet av den boendedemokrati som förutsätts i samförvaltningslagen.

Iakttagande av Ara-bestämmelserna

I situationer där hela objektet hyrs ut i andra hand till ett annat samfund och lagen om hyra av affärslokal tillämpas på uthyrningen, ska man i hyresavtalen mellan samfunden beakta bestämmelserna om självkostnadshyra samt hyresgästens skyldigheter som den primära hyresgästen har.

Miljöministeriet har genom förordning utfärdat ett formulär för hyresavtal för bostadslägenhet som är avsett att användas vid avtalsförhandlingar vid vilka avtalsvillkoren diskuteras och beslut om dem fattas. Formuläret för hyresavtal för bostadslägenhet binder inte avtalsparterna. Ara rekommenderar att samfunden beaktar vad som ingår i formuläret i sina hyresavtal samt ovan nämnda anvisningar från Ara.