Yleishyödyllisyys taloushallinnon näkökulmasta
Yleishyödylliseksi nimetty yhteisö sitoutuu nimeämisprosessissa noudattamaan yleishyödyllisyyssäännöksiä koko toiminnassaan. Lisäksi yhteisön pitää noudattaa vuokraustoiminnassaan arava- ja korkotukilain sekä yhteishallintolain tai asumisoikeuslain säännöksiä yhteisön omistamien kohteiden rahoitusmuodon mukaisesti.
Aran yleishyödyllisen nimeämän yhteisön pitää laatia kirjanpito Suomen tilinpäätösstandardin (FAS) mukaisena huomioiden ara-toimintaan liittyvät poikkeukset. Kaikkien ara-toiminnan parissa työskentelevien on tärkeää tutustua toimintaan liittyviin säännöksiin ja Aran laatimiin ohjeisiin.
Olemme koonneet tälle sivulle tiivistetysti taloushallinnon näkökulmasta valtion tuella rahoitettuja vuokra-asuntoja koskevia ohjeita. Tarkemmat ohjeet löytyvät näiltä ohjesivuiltamme.
Omakustannusperiaate vuokranmäärityksessä
Aravalainalla ja pitkäaikaisella korkotuella rahoitettujen vuokra-asuntojen vuokranmäärityksessä on noudatettava omakustannusperiaatetta. Omakustannusperiaate tarkoittaa vuokranmäärityksessä sitä, että vuokralaisilta saa periä asuinhuoneistosta vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien asumista palvelevien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot.
Omakustannusvuokran määrittämiseen liittyviä säännöksiä pitää noudattaa myös välivuokraustilanteissa.
Jälkilaskelma
Vuokranmääritysrajoitusten alaisia ara-kohteita koskee jälkilaskelman laatimisvelvollisuus.
Jälkilaskelma on suoriteperusteinen rahavirtalaskelma, jolla osoitetaan, ovatko vuoden vuokratuotot riittäneet kattamaan vuoden kulut. Jälkilaskelmassa esitetään, kuinka paljon vuokratuottoja on kertynyt tilikauden aikana kutakin eri tarkoitusta varten (hoitokulut, rahoituskulut ja perusparannuksiin varautuminen) ja kuinka paljon vuokratuotoilla katettavia kuluja on toteutunut.
Hoito- ja rahoitusvuokrasta kertynyt yli- tai alijäämää pitää ottaa huomioon seuraavien vuosien vuokranmäärityksessä.
Jälkilaskelmat laaditaan vuosittain tilinpäätöksen yhteydessä ja täsmäytetään tilinpäätökseen. Yhteisötason jälkilaskelma on yhteisön virallisen tilinpäätöksen liite eli se pitää esittää myös tilintarkastajalle.
Kirjanpidon suunnittelu
Ara-kohteen omistajan ja ara-kohteessa vuokraustoimintaa harjoittavan yhteisön kustannusseuranta ja kirjanpito on järjestettävä siten, että omakustannusperiaatteen mukaisen vuokraustoiminnan, vapaan vuokraustoiminnan (esimerkiksi liiketilat) sekä muun toiminnan tuotot ja kulut pystytään erottelemaan niin tuloslaskelmalle kuin taseellekin.
Jotta vuokranmäärityksen ja jälkilaskelman voi tehdä kohdekohtaisesti, pitää kirjanpidossa olla määritelty kullekin ara-kohteelle, muulle vuokraustoiminnalle ja muulle toiminnalle oma kustannuspaikka tai muu laskentakohde, kuten esimerkiksi projektinumero tai työnumero.
Laskentakohde pitää olla käytössä tuloslaskelmakirjauksissa ja taseessa vähintään käyttöomaisuuteen ja lainoihin liittyvissä kirjauksissa, jotta kaikki vuokratuotoilla katettavat kulut ja vuokraan vaikuttavat tuotot saadaan eriteltyä.
Tilikauden tapahtumat kirjataan sen kohteen ja toiminnon kustannuspaikalle, mille ne kuuluvat aiheuttamisperiaatteen mukaisesti. Kun kirjanpito toteutetaan näin koko tilikauden ajan, pystytään kirjanpidon raportteja hyödyntämään suoraan kohteiden vuokranmäärityksessä sekä jälkilaskelmien laatimisessa.
Poistosuunnitelma
Lainanlyhennyksiin kerättävät rahoitusvuokrat kasvattavat tuloslaskelman osoittamia tuottoja, koska lainanlyhennyksiä ei kirjata tuloslaskelmaan kuluksi. Vuokrissa voidaan kerätä hoito- ja rahoituskulujen lisäksi myös tuleviin korjauksiin varautumista, joka osaltaan nostaa vuokratuottojen määrää tuloslaskelmalla.
Toiminnasta maksettavien verojen suuruuteen voidaan vaikuttaa riittävän suurilla poistoilla.
Poistosuunnitelmassa pitää huomioida kirjanpitolain arvostamis- ja jaksottamissäännökset. Huomiota tulee kiinnittää tilikauden tuloksesta riippumattomaan varovaisuuteen. Pysyviin vastaaviin kuuluvan aineellisen omaisuuden hankintameno aktivoidaan ja kirjataan vaikutusaikanaan kuluksi suunnitelman mukaan poistoina.
Takapainotteinen eli progressiivinen poistosuunnitelma ei anna oikeaa ja riittävää kuvaa ara-kohteen rakennusten arvosta ja vaikutusajasta. Ara katsoo myös, että rakennuksille määritellyt jäännösarvot sekä poistoerojen kirjaaminen voivat lisätä virheellistä kuvaa pitkäaikaisia rajoituksia omaavien ara-kohteiden kirjanpidon arvosta.
Erityisryhmäkohteiden käyttö ja niissä tapahtuva palvelutoiminta aiheuttavat normaalia asumista enemmän kiinteistön kulumista ja edellyttävät tiloihin tehtäviä säännöllisiä korjaustoimenpiteitä. Takapainotteiset poistot ja jäännösarvon määrittäminen lisäävät tällöin riskiä, ettei kohteen kirjanpidollinen arvo anna oikeaa ja riittävää kuvaa.
Asuintalovaraus
Tarvittaessa yhteisön toiminnasta maksettavien verojen suuruuteen voidaan vaikuttaa poistojen lisäksi asuintalovarauksilla. Asuintalovaraus on keskeinen asuinrakennuksia omistavien yhteisöjen verosuunnittelukeino, jota myös korkotuki- ja aravalaina kohteita omistavat ara-yhteisöt voivat käyttää.
Arvonkorotukset
Kiinteistön omistaja ei voi määritellä käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisen kiinteistön hintaa eikä myydä kiinteistöä vapaasti, koska tällaisen kiinteistön luovutuskorvauksen laskee Ara ja Ara myös hyväksyy luovutuksen saajan.
Tämän takia yleishyödylliseksi nimetty yhteisö ei voi kirjata kiinteistöä käypään arvoon sinä aikana, kun käyttö- ja luovutusrajoitukset ovat voimassa.
Yhteisö ei myöskään saa tehdä kirjanpidossa arvonkorotuksia rajoitusten alaiseen kiinteistöön.
Rahastot
Yhteisö ei saa rahastoida rajoitusten alaisen kohteen asukkailta saatuja vuokratuottoja. Rahastointikielto koskee rakennusrahastoa, korjausrahastoa ja lainanlyhennysrahastoa.
Yhteisö ei voi siirtää varoja sijoitetun pääoman rahastoihin. Ara katsoo toiselle yhtiölle annetut sijoitetun pääoman rahastot korkotukilain vastaiseksi kielletyksi lainaksi, koska sijoitettua pääomaa ei voi maksaa takaisin ennen kuin sijoitetun pääoman saaneella yhtiöllä on jakokelpoisia varoja eikä yhtiön maksukyky vaarannu.
Aran laskelmapohjat avuksi
Ara suosittelee ara-toimijoita käyttämään Aran excel-muotoista vuokranmäärityslaskelmaa ja jälkilaskelmamallia, jotka ovat ladattavissa Aran vuokranmääritysohjeesta ja jälkilaskelmaohjeesta.
Asumisoikeusyhteisöjen laskelmapohjat löytyvät asumisoikeusasumisen ohjesivuilta.
Välivuokraustilanteet
Kun ara-kohteen omistaa keskinäinen kiinteistöyhtiö, kohteen asukkaiden vuokrat perii kiinteistöyhtiön osakkeenomistaja. Vuokrakohde voi olla myös välivuokrattu, jolloin asukkailta perii vuokrat jokin muu kuin kohteen omistava yhteisö.
Edellä kuvatuissa tilanteissa asukkailta vuokraa perivän yhteisön on maksettava riittävästi rahoitus- ja hoitovastiketta ara-kohteen omistavalle yhteisölle, jotta yhteisö selviytyy kuluistaan.
On myös tarpeen kiinnittää huomiota siihen, että vuokralaisilta vuokrissa kerätyt varautumiset kirjataan sille yhteisölle, joka omistaa kohteen ja huolehtii kohteen perusparannuskuluista. Kohteen omistaja voi tehdä kirjanpidossaan poistot ja asuintalovaraukset, joilla voidaan vaikuttaa toiminnasta maksettavien verojen suuruuteen.
Ohjauksen ja valvonnan yhteystiedot
Jos et löydä ohjesivustolta tarvitsemaasi ohjetta tai kaipaat lisätietoja, voit olla meihin yhteydessä sähköpostitse valvonta@ara.fi.