Allmännyttighet ur ekonomiförvaltningens synvinkel
Ett samfund som utnämnts till allmännyttigt förbinder sig att i utnämningsprocessen iaktta bestämmelserna om allmännyttighet i hela sin verksamhet. Dessutom ska samfundet i sin hyresverksamhet iaktta bestämmelserna i arava- och räntestödslagen samt samförvaltningslagen eller bostadsrättslagen i enlighet med finansieringsformen för objekt som samfundet äger.
Ett samfund som utnämnts av Ara till ett allmännyttigt samfund ska upprätta bokföringen i enlighet med bokslutsstandarden i Finland (FAS) med beaktande av undantagen i anslutning till ara-verksamheten. Det är viktigt att alla som arbetar med ara-verksamhet bekantar sig med de bestämmelser som gäller verksamheten och de anvisningar som Ara utarbetat.
På den här sidan har vi sammanfattat anvisningarna för hyresbostäder som finansierats med statligt stöd ur ekonomiförvaltningens synvinkel. Närmare anvisningar finns på vår anvisningssida.
Självkostnadsprincipen vid hyresbestämning
Hyresbestämningen för hyresbostäder som finansierats med aravalån och långvarigt räntestöd ska följa självkostnadsprincipen. Tillämpning av självkostnadsprincipen vid hyresbestämning innebär att hyra för bostadslägenheten får tas ut av hyresgästerna till högst det belopp som utöver övriga intäkter behövs för finansieringen av bostäderna och lokaler i anslutning till dem som är avsedda för hyresgästernas användning samt utgifterna för god fastighetshållning.
Bestämmelserna om fastställande av självkostnadshyra ska också iakttas vid uthyrning i andra hand.
Efterkalkyl
Ara-objekt som omfattas av hyresbestämningsbegränsningar omfattas av skyldigheten att upprätta en efterkalkyl.
Efterkalkylen är en prestationsbaserad kassaflödeskalkyl som visar om hyresintäkterna under året har varit tillräckliga för att täcka utgifterna under året. I efterkalkylen presenteras hur stora hyresintäkter som under räkenskapsperioden har samlats in för respektive ändamål (skötselkostnader, finansiella kostnader och beredskap för ombyggnader) och hur stora kostnader som täckts med hyresintäkterna har realiserats.
Över- eller underskottet i underhålls- och finansieringshyran ska beaktas i hyresbestämningen för de följande åren.
Efterkalkylerna upprättas årligen i samband med bokslutet och avstäms mot bokslutet. Efterkalkylen på samfundsnivå är en bilaga till samfundets officiella bokslut, det vill säga den ska också presenteras för revisorn.
Planering av bokföringen
Kostnadsuppföljningen och bokföringen för ägaren till ara-objekt och samfund som bedriver hyresverksamhet i ara-objekt ska ordnas så att intäkterna och kostnaderna för hyresverksamhet enligt självkostnadsprincipen, den fria hyresverksamheten (t.ex. affärslokaler) samt den övriga verksamheten kan särskiljas både i resultaträkningen och i balansräkningen.
För att hyresbestämningen och efterkalkylen ska kunna göras objektspecifikt måste det i bokföringen finnas ett eget kostnadsställe eller något annat redovisningsobjekt (till exempel projektnummer eller arbetsnummer) för varje ara-objekt, den övriga hyresverksamheten och den övriga verksamheten.
Redovisningsobjektet ska användas i resultaträkningen och balansräkningen åtminstone i bokföringen av anläggningstillgångar och lån för att alla kostnader som täcks med hyresintäkter och intäkter som påverkar hyran ska kunna specificeras.
Räkenskapsperiodens transaktioner bokförs på kostnadsstället för det objekt och den verksamhet som de hör till enligt orsaksprincipen. När bokföringen genomförs på detta sätt under hela räkenskapsperioden, kan bokföringsrapporterna utnyttjas direkt vid hyresbestämningen för objekten samt vid upprättandet av efterkalkyler.
Avskrivningsplan
Finansieringshyrorna som samlas in för låneamorteringar ökar intäkterna i resultaträkningen, eftersom låneamorteringar inte bokförs som kostnader i resultaträkningen. I hyrorna kan man förutom underhålls- och finansieringskostnader även samla in avsättningar för kommande reparationer, vilket för sin del ökar hyresintäkterna i resultaträkningen.
Storleken på de skatter som betalas för verksamheten kan påverkas med tillräckligt stora avskrivningar.
I avskrivningsplanen ska bokföringslagens värderings- och periodiseringsbestämmelser beaktas. Man ska fästa uppmärksamhet vid försiktighet som är oberoende av räkenskapsperiodens resultat. Anskaffningsutgiften för materiella tillgångar som hör till fasta tillgångar aktiveras och bokförs under sin verkningstid som kostnad och som avskrivningar enligt plan.
En progressiv avskrivningsplan ger inte en riktig och tillräcklig bild av värdet och verkningstiden för ara-objektets byggnader. Ara anser också att restvärdena som fastställts för byggnader samt bokföringen av avskrivningsdifferenser kan öka den felaktiga bilden av värdet på ara-objekt som omfattas av långvariga begränsningar i bokföringen.
Användningen av objekt för grupper med särskilda behov och serviceverksamheten vid dem orsakar mer slitage på fastigheten än normalt boende och förutsätter regelbundna reparationsåtgärder i lokalerna. Progressiva avskrivningar och fastställande av restvärdet ökar då risken för att objektets bokföringsvärde inte ger en rättvisande bild.
Bostadshusreservering
Vid behov kan storleken på de skatter som betalas för samfundets verksamhet påverkas förutom med avskrivningar även med bostadshusreserveringar. Bostadshusreserveringen är en central skatteplaneringsmetod för samfund som äger bostadsbyggnader och som även ara-samfund som äger räntestöds- och aravalåneobjekt kan använda.
Uppskrivningar
Fastighetsägaren kan inte fastställa priset på en fastighet som omfattas av användnings- och överlåtelsebegränsningar eller sälja fastigheten fritt, eftersom överlåtelseersättningen för en sådan fastighet också räknas ut av Ara och det är också Ara som godkänner mottagaren av överlåtelsen.
Därför kan ett samfund som utnämnts som allmännyttigt inte inskriva fastigheten till gängse värde under den tid som användnings- och överlåtelsebegränsningarna är i kraft.
Samfundet får inte heller göra uppskrivningar i bokföringen för en fastighet som omfattas av begränsningar.
Fonder
Samfundet får inte fondera hyresintäkter från boenden i ett objekt som omfattas av begränsningarna. Fonderingsförbudet gäller byggnadsfonden, reparationsfonden och låneamorteringsfonden.
Samfundet kan inte överföra medel till fonder för investerat kapital. Ara anser att de fonder för investerat kapital som beviljats ett annat bolag är förbjudna lån som är i strid med räntestödslagen, eftersom det investerade kapitalet inte kan återbetalas förrän det bolag som fått det investerade kapitalet har utdelningsbara medel och bolagets betalningsförmåga inte äventyras.
Aras beräkningsmallar till hjälp
Ara rekommenderar att ara-aktörerna använder Aras hyresbestämningskalkyl och efterkalkylmall i Excel-format, vilka kan laddas ner från Aras hyresbestämningsanvisning och efterkalkylanvisning.
Beräkningsunderlagen för bostadsrättssammanslutningar finns på anvisningssidorna för bostadsrättsboende.
Uthyrning i andra hand
När ara-objektet ägs av ett ömsesidigt fastighetsbolag, tar fastighetsbolagets aktieägare ut hyrorna för de som bor i objektet. Hyresobjektet kan också vara uthyrt i andra hand, varvid hyrorna tas ut av något annat samfund än det som äger objektet.
I ovan beskrivna situationer ska det samfund som tar ut hyra av de boende betala ett tillräckligt finansierings- och skötselvederlag till det samfund som äger ara-objektet för att samfundet ska klara av sina kostnader.
Det är också nödvändigt att fästa uppmärksamhet vid att de avsättningar som samlats in av hyresgästerna i hyror bokförs på det samfund som äger objektet och sköter om kostnaderna för ombyggnaden av objektet. Objektets ägare kan i sin bokföring göra avskrivningar och bostadshusreserveringar med vilka man kan påverka storleken på de skatter som betalas för verksamheten.
Kontaktuppgifter för styrning och övervakning
Om du inte hittar de anvisningar du behöver på anvisningssidan eller om du behöver mer information kan du kontakta oss per e-post valvonta@ara.fi.