Vuokrataloyhteisön tilintarkastajan ohje

Huomioi ara-yhteisön tilintarkastuksessa erityisesti tässä ohjeessa mainitut asiat seuraavissa tilanteissa:

• yhteisö on yleishyödylliseksi nimetty

• yhteisö omistaa aravalainalla tai pitkäaikaisella korkotukilainalla rahoitettuja kohteita.

1. Tarkasta käyttö- ja luovutusrajoitukset

Tarkasta yhteisön omistamien kohteiden käyttö- ja luovutusrajoitukset varmistaaksesi, että yhteisö noudattaa toiminnassaan tarvittavia säännöksiä.

Rajoitukset ja niiden kesto määräytyvät kohteelle myönnetyn lainatyypin, lainan ajankohdan ja tarkoituksen perusteella. Vuokra-asuntojen rajoitukset ovat aina määräaikaisia.

Ara-vuokra-asuntoja omistavat yhteisöt voivat tarkistaa omien asuntojensa rajoitukset Aran verkkoasiointipalvelusta. Rajoituksia voi tarkastella kohdekohtaisesti tai yhteisön koko asuntokannan sisältävistä Excel-raporteista.

Käyttö- ja luovutusrajoitusten pituuden voi tarkistaa myös kohteen rasitustodistuksesta.

Ara-kohteen luovutus

Luovutusrajoituksen alaisia ara-asuntoja ja -taloja ei saa luovuttaa ilman Aran lupaa. Myös ara-asunnon hallintaan oikeuttavien osakkeiden tai sen omistajan osakkeiden luovuttamista koskevat luovutusrajoitukset. Jos yhteisö on luovuttanut rajoituksen alaisia kohteita, varmista että yhteisö on saanut asiaan Aran päätöksen. Säännösten vastaisesti tehdyt luovutukset ovat mitättömiä.

Lue lisää: Käyttö- ja luovutusrajoitukset

2. Tarkasta tilinpäätöksen liitetiedot

Tilinpäätöksen oikean ja riittävän kuvan varmistamiseksi yhteisön tilinpäätöksen liitetiedoissa on oltava

• kohdekohtaiset tiedot voimassa olevista käyttö- ja luovutusrajoituksista sekä niiden päättymisaika

• takaisinperintävastuuluettelo avustuksia saaneista kiinteistöistä, avustusten määristä ja vastuun voimassaolosta päivämäärineen.

3. Tarkasta, että yhteisön kirjanpito on laadittu ara-toimintaa koskevien säännösten ja ohjeiden mukaisesti

Ara-asuntoja omistavien ja niissä vuokraustoimintaa harjoittavien yhteisöjen pitää laatia kirjanpito Suomen tilinpäätösstandardin (FAS) mukaisena huomioiden ara-toimintaan liittyvät poikkeukset.

Erilliskirjanpitovelvollisuus

Samassa kiinteistössä voi olla sekä Aran tukemia vuokra-asuntoja että tuen ulkopuolisia liiketiloja. Vuokra-asuntojen ja liiketilojen tuotot ja kulut täytyy pystyä todentamaan kirjanpidossa esimerkiksi erillisten kustannuspaikkojen avulla.

Yhteisö voi myös harjoittaa maksullista palveluliiketoimintaa esimerkiksi vanhusten ja vammaisten palvelutaloissa. Lähtökohtaisesti ara-asuntoja omistavien yhteisöjen pitää eriyttää asuntojen omistaminen omaan yhtiöön. Eriyttäminen on tärkeää erityisesti silloin, kun muu toiminta on laajaa.

Jos toiminnot pidetään erillään taloudellisesti ja kirjanpidollisesti, yhtiöittäminen ei ole välttämätöntä. Yhteisön on tällöin järjestettävä kustannusseurantansa ja kirjanpitonsa siten, että yhteisön harjoittama ara-asuntojen vuokraustoiminta ja siihen liittyvät tuotot ja kulut ovat helposti selvitettävissä.

SGEI-tukea koskeva sääntely koskee myös sosiaaliseen asuntotuotantoon annettavaa tukea. Vaatimusten noudattamiseksi on huomioitava, mitä laissa eräitä yrityksiä koskevasta taloudellisen toiminnan avoimuudesta ja tiedonantovelvollisuudesta (19/2003) eli ns. avoimuuslaissa säädetään.

Lue lisää vuokranmääritysohjeen sivulta Yhteisön muu toiminta ja erilliskirjanpitovelvollisuus.

Arvonkorotukset

Kiinteistön omistaja ei voi määritellä käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisen kiinteistön hintaa eikä myydä kiinteistöä vapaasti, koska tällaisen kiinteistön luovutuskorvauksen laskee Ara ja Ara myös hyväksyy luovutuksen saajan.

Tämän takia yleishyödylliseksi nimetty yhteisö ei voi kirjata kiinteistöä käypään arvoon sinä aikana, kun käyttö- ja luovutusrajoitukset ovat voimassa.

Yhteisö ei myöskään saa tehdä kirjanpidossa arvonkorotuksia rajoitusten alaiseen kiinteistöön.

Rahastot

Yhteisö ei saa rahastoida rajoitusten alaisen kohteen asukkailta saatuja vuokratuottoja. Rahastointikielto koskee rakennusrahastoa, korjausrahastoa ja lainanlyhennysrahastoa.

Yhteisö ei voi siirtää varoja sijoitetun pääoman rahastoihin. Ara katsoo toiselle yhtiölle annetut sijoitetun pääoman rahastot korkotukilain vastaiseksi kielletyksi lainaksi, koska sijoitettua pääomaa ei voi maksaa takaisin ennen kuin sijoitetun pääoman saaneella yhtiöllä on jakokelpoisia varoja eikä yhtiön maksukyky vaarannu.

Poistosuunnitelma

Poistosuunnitelmassa pitää huomioida kirjanpitolain arvostamis- ja jaksottamissäännökset. Huomiota tulee kiinnittää tilikauden tuloksesta riippumattomaan varovaisuuteen. Pysyviin vastaaviin kuuluvan aineellisen omaisuuden hankintameno aktivoidaan ja kirjataan vaikutusaikanaan kuluksi suunnitelman mukaan poistoina.

Takapainotteinen eli progressiivinen poistosuunnitelma ei anna oikeaa ja riittävää kuvaa ara-kohteen rakennusten arvosta ja vaikutusajasta. Ara katsoo myös, että rakennuksille määritellyt jäännösarvot sekä poistoerojen kirjaaminen voivat lisätä virheellistä kuvaa pitkäaikaisia rajoituksia omaavien ara-kohteiden kirjanpidon arvosta.

Erityisryhmäkohteiden käyttö ja niissä tapahtuva palvelutoiminta aiheuttavat normaalia asumista enemmän kiinteistön kulumista ja edellyttävät tiloihin tehtäviä säännöllisiä korjaustoimenpiteitä. Takapainotteiset poistot ja jäännösarvon määrittäminen lisäävät tällöin riskiä, ettei kohteen kirjanpidollinen arvo anna oikeaa ja riittävää kuvaa.

Asuintalovaraus

Tarvittaessa yhteisön toiminnasta maksettavien verojen suuruuteen voidaan vaikuttaa poistojen lisäksi asuintalovarauksilla. Asuintalovaraus on keskeinen asuinrakennuksia omistavien yhteisöjen verosuunnittelukeino, jota myös korkotuki- ja aravalaina kohteita omistavat ara-yhteisöt voivat käyttää.

Lue lisää: Laki asuintalovarauksesta verotuksessa (846/1986) (Finlex)

4. Tarkasta, että yhteisö on noudattanut kilpailuttamisvelvoitetta

Omakustannusperusteisen vuokranmäärityksen perusperiaatteita ovat kustannusten aiheellisuus ja kohtuullisuus. Palveluiden kilpailuttamisella voidaan varmistaa, että vuokriin kohdistettavat kulut pysyvät kohtuullisina.

Yhteisön on kilpailutettava arvoltaan merkittävimmät palvelut ja kunnossapitotyöt, jos niiden kulujen kattamista varten peritään tai on tarkoitus periä vuokraa. Tällaisia kilpailutettavia hankintoja ovat isännöinti-, hallinto-, huolto- ja muut kiinteistönhoitopalvelut sekä kunnossapitotyöt.

Jos hankinnan arvo ilman arvonlisäveroa ylittää julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetussa laissa (1397/2016) säädetyn kansallisen kynnysarvon, hankinta on kilpailutettava, jollei pakottavista kiireellisistä syistä tai muusta laista muuta johdu. Hankintaa ei saa jakaa eriin, osittaa eikä laskea poikkeuksellisin menetelmin arvoltaan matalammaksi kilpailutuksen välttämiseksi.

Kilpailuttamisvelvoite koskee tällaisia hankintoja riippumatta siitä, miltä taholta palvelu tai työ hankitaan. Hankintaa ei siis pidä tehdä esimerkiksi saman konsernin toiselta yhtiötä ilman kilpailutusta.

Ara suosittelee myös yksityisiä toimijoita noudattamaan kilpailutuksessa hankintalain periaatteita. Kilpailutuksessa on tärkeää kohdella toimijoita tasapuolisesti ja syrjimättömästi. Kilpailuttaessa on toimittava avoimesti ja suhteellisuuden vaatimukset huomioiden.

5. Tarkasta, että jälkilaskelma on laadittu oikein ja se vastaa tilinpäätöksen tietoja

Arava- ja korkotukilain mukaan yhteisön pitää laatia tilinpäätöksen laatimisen yhteydessä kirjanpitoonsa perustuva, koko yhteisöä koskeva ja tasausryhmittäin tehtävä jälkilaskelma. Aran jälkilaskelman laatimista koskevalla ohjesivulla kerrotaan tilanteista, joissa edellytetään myös kohdekohtaisten jälkilaskelmien laatimista. Jälkilaskelmalla osoitetaan omakustannusperiaatteen toteutuminen vuokran määrittämisessä.

Tilintarkastuksen yhteydessä on varmistettava, että yhteisötason jälkilaskelma täsmää tilinpäätöksen lukuihin. Ara suositteleekin yhteisöjä käyttämään jälkilaskelmassa pohjaa, joka sisältää myös täsmäytyslaskelmat.

Vuokrataloyhteisön jälkilaskelma on osa virallista tilinpäätöstä, mutta ei julkista tilinpäätöstä.

Lue lisää: Jälkilaskelma

6. Tarkasta vuokrasopimukset

Vuokrantarkistusehtona vuokra-asunnon, erityisryhmäkohteen asunnon tai osaomistusasunnon sopimuksissa esitetään omakustannusperiaate eikä vuokrantarkistusehtona saa esittää esimerkiksi elinkustannusindeksiin perustuvaa vuokrantarkistusehtoa. Omakustannusperiaatetta pitää noudattaa vuokranmääritysrajoituksen voimassaolon ajan.

Vuokrantarkistuksesta tulee ilmoittaa huoneenvuokralain mukaisesti. Ara-kohteiden vuokrien tarkistukset on annettava asukkaille tiedoksi kirjallisesti kaksi kuukautta ennen uuden vuokran voimaantuloa. Ara suosittelee, että tämä mainitaan vuokrasopimuksissa erikseen.

Vuokraa koskevia säännöksiä on noudatettava myös välivuokraustilanteissa.

Lue lisää: Vuokrasopimusten laatiminen

7. Tarkasta yhteisön yleishyödyllisyysedellytykset

Aran yleishyödylliseksi nimeämän yhteisön täytyy noudattaa kohdekohtaisten käyttö- ja luovutusrajoitusten lisäksi yleishyödyllisyyssäännöksiä kaikessa toiminnassaan. Yhteisön tilinpäätöksestä on hyvä käydä ilmi, että yleishyödyllisyyssäännökset rajoittavat yhteisön toimintaa.

Yleishyödyllisen yhteisön pitää ilmoittaa etukäteen Aralle seikoista, joilla saattaa olla vaikutusta yleishyödyllisyys­­edellytysten täyttymiseen. Kyseessä on niin sanottu yleishyödyllisyysilmoitus.

Yleishyödyllisyydestä säädetään korkotukilain 24 §:ssä.

Yleishyödyllisyyssäännökset lyhyesti

Toimiala tai toimintamuodot

Yleishyödyllisen yhteisön toimialana täytyy olla vuokra- tai asumisoikeusasuntojen rakennuttaminen tai hankkiminen sekä niiden vuokraaminen sosiaalisin perustein tai tarjoaminen asumisoikeusasunnoiksi.

Lainojen ja vakuuksien antaminen

Yleishyödyllinen yhteisö saa ottaa vain sellaisia riskejä, jotka liittyvät edellä mainittuihin toimialoihin. Muun kuin alla luetellun lainan, vakuuden, takauksen ja panttauksen antaminen on kiellettyä:

• Lainaa yleishyödyllinen yhteisö saa antaa vain toiselle saman konsernin yleishyödylliseen osioon kuuluvalle yhteisölle.

• Lainavakuuden yhteisö saa antaa vain, jos samaan konserniin kuuluva yhteisö ottaa lainaa ja sijoittaa sen vuokra-asuntojen hankkimiseen tai rakennuttamiseen konsernin yleishyödylliseen osioon kuuluvassa yhteisössä.

• Takauksen tai panttauksen yleishyödyllinen yhteisö saa antaa vain sellaisen yhteisön velvoitteesta, joka kuuluu samaan konserniin ja joka lisäksi joko on nimetty yleishyödylliseksi yhteisöksi tai joka omistaa käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia asuntoja.

Sijoitukset

Yleishyödylliseksi nimetty yhteisö ei saa harjoittaa liiketoiminnaksi rinnastettavaa sijoitustoimintaa. Ara on antanut sijoittamista koskevat tarkemmat ohjeet yleishyödyllisyysohjeessaan.

Yhteisörakenteen ja asuntojen omistuksen järjestely

Yleishyödyllinen yhteisö ei saa järjestellä rakennettaan siten, että vastuun kantaminen taloudellisiin vaikeuksiin joutuneista vuokra- tai asumisoikeustaloista vaarantuu.

Yleishyödyllisyys konsernissa

Kun konsernissa sovelletaan yleishyödyllisyysvelvoitteita, samaan konserniin kuuluvia Aran yleishyödylliseksi nimeämiä yhteisöjä sekä rajoitusten alaisia ara-kohteita tai -osakkeita omistavia yhteisöjä käsitellään yhtenä kokonaisuutena.

Lue lisää: Yleishyödyllisyys

8. Raportoi yhteisölle havainnoistasi

Raportoi havainnot tilintarkastuskertomuksessa ja/tai tilintarkastuspöytäkirjassa, jos tilinpäätös ei täytä lakisääteisiä vaatimuksia. Näiden dokumenttien ja havaintojen avulla yhteisö voi korjata toimintaansa.

Lue lisää: Tilintarkastuslautakunnan havaintoja