Vuosikorjaukset

Ara pitää tärkeänä, että valtion tukemia kiinteistöjä hoidetaan suunnitelmallisesti ja pitkäjänteisesti, sillä näin voidaan vaikuttaa merkittävästi asumisen kustannuksiin sekä turvallisuuteen, terveellisyyteen, viihtyisyyteen ja ympäristövaikutuksiin.

Perusparannuksiin varautumiseen on säädetty laissa enimmäismäärät. Ne eivät vaikuta sellaisiin vuosikorjauksiin, jotka on arvioitu toteutettavaksi vuokranmäärityskaudella. Vuosikorjauskulut voidaan siis huomioida vuokranmäärityslaskelmassa vuokranmäärityskauden hoitovuokrassa.

Mitä eroa on vuosikorjauksilla ja perusparannuksilla?

Vuosikorjauksina pidetään korjauksia, joiden tarkoituksena on rakennusten, rakennelmien, koneiden ja laitteiden pitäminen alkuperäistä vastaavassa kunnossa. Tällaisia korjauksia ovat esimerkiksi sähkö- ja LVI-järjestelmien korjaukset ja huoneistoremontit siltä osin, kuin materiaalien laatutasolla ei muuteta huoneistoa tasokkaammaksi ottaen huomioon korjaushetken yleinen vaatimustaso. Vuosikorjauksia ovat esimerkiksi seinien maalaaminen ja tapetointi, kodinkoneiden, laitteiden tai varusteiden, kuten keittiökaappien, wc-kalusteiden, ovien tai ikkunoiden, uusiminen.

Perusparannusta puolestaan ovat huoneiston tai rakennuksen laajentaminen, muutostyöt, uudistustyöt ja muut vastaavat toimenpiteet, kuten esimerkiksi parvekelasien asennus, perustusten ja kantavien rakenteiden parannus, lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien parannus, vesi- ja viemäri-laitteiden rakentaminen ja parantaminen, kiinteistön sähköjärjestelmien korjaus ja parannus.

Perusparannus eroaa vuosikorjauksesta yleensä niin, että perusparannuksessa huoneistoa tai rakennusta muutetaan tasokkaammaksi tai jopa laajennetaan.

Remontti voi sisältää sekä vuosikorjausta että perusparannusta

Kiinteistöön kohdistuvat remontit ovat usein sekä perusparannusta että vuosikorjausta. Remontin kustannukset pitää tässä tapauksessa jakaa vuokranmääritys- ja jälkilaskelmilla perusparannusmenoihin ja vuosikorjauskuluihin remontin rahoituksen mukaan.

Myös vuosikorjaukset ja perusparannusremontit pitää kilpailuttaa

Arava- ja korkotukilaissa edellytetään palveluiden kilpailuttamista. Kilpailuttamisvelvoite pitää muistaa myös silloin, kun yhteisö suunnittelee vuosikorjausta tai perusparannusremonttia.

Korjauskustannukset laskelmilla

Korjauskuluja voi kirjata kirjanpidossa tuloslaskelmalle vuosikuluksi tai aktivoida taseeseen. Kirjanpidon tilin valinta ei vaikuta korjauskulujen merkintätapaan vuokranmääritys- ja jälkilaskelmalle. Vuokranmääritys- ja jälkilaskelmalla esitetään kaikki kyseisenä vuonna toteutuneet kulut, jotka katetaan vuokrilla.

Korjauskulut merkitään siksi aina vuokranmääritys- ja jälkilaskelmalle, vaikka ne olisi kirjattu kirjanpidossa yhteisön taseeseen.

Kukin kulu merkitään laskelmalle sen rahoituksen mukaisesti. Laskelmaa laadittaessa on siksi selvitettävä, millä seuraavista kulu on katettu:

hoitovuokratuotoilla
perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin kerätyillä varautumisilla
ulkopuolelta saadulla tai yhteisön muun toiminnan antamalla rahoituksella.

Investointien rahoitus

Sellaiset perusparannuskulut, joiden kulut katetaan yhteisön ulkopuolelta saadulla lainalla, merkitään vuokranmääritys- ja jälkilaskelmilla investointien osioon. Myös laina pitää merkitä laskelmalla samaan osioon omalle rivilleen. Tällöin lainalla katettu perusparannuskulu tulee huomioiduksi vuokrissa rahoitukseen saadun lainan lyhennyksinä.

Jos yhteisö saa ulkopuolisen avustuksen, se merkitään kulua vastaavasti investointien osioon tuotoksi. Yhteisö voi tukea omakustannusvuokraustoimintaa myös rahoittamalla investoinnin esimerkiksi omarahoitusosuuden koroista kertyneillä varoilla tai yhteisön muusta toiminnasta saadulla tuotolla. Näissä tilanteissa ei ole kyse lainasta, jota pitäisi lyhentää vuosittain omakustannusvuokrilla.

ESIMERKKI INVESTOINTIKULUSTA JA SEN RAHOITUKSESTA VUOKRANMÄÄRITYSLASKELMALLA

Aran vuokranmäärityslaskelmapohjan investointien osion merkinnöissä pitää huomioida, että kulun ja rahoituksen pitää vastata toisiaan eli investointien osion loppusaldo on aina yhden investoinnin osalta 0,00 euroa.

Jos yhteisö suunnittelee kohteeseen esimerkiksi 100 000 euroa maksavan perusparannuksen, siihen pitää saada vastaava rahoitus 100 000 euroa.

Jos perusparannuksen rahoitukseksi saadaan lainaa vain 80 000 euroa, pitää miettiä, millä loput kulut 20 000 euroa katetaan:

Jos loput 20 000 euroa tullaan kattamaan asukkaiden vuokrilla, 20 000 euroa pitää merkitä kuluksi laskelmalle hoitokulujen osioon.
Jos loput 20 000 euroa katetaan kerätyillä varautumisilla, merkitään 20 000 euroa kuluksi varautumisten osioon.
Jos loput 20 000 euroa on tarkoitus kattaa yhteisön muusta kuin omakustannusvuokraustoiminnasta saaduilla varoilla, pitää laskelmalla siirtää vastaava määrä varoja muulta toiminnalta investointien osioon.

Lisää aiheesta

Varautuminen perusparannus-, ylläpito- ja hoitokustannuksiin