Rahoituskulut

Aravalainojen ehdot määräytyvät niiden myöntämishetkellä voimassa olleiden säännösten mukaan. Lyhennykset ja korko peritään asuntotuotantolain mukaisina, aravalain mukaisina vuosimaksuina tai arava-asetuksessa (1587/1993) säädetyn taulukon mukaisesti. Aravalainan laina-aika on enintään 45 vuotta.

Arava-asuntojen vuokrassa huomioidaan Valtiokonttorin vuosittain yhteisölle ilmoittamat lyhennykset ja korot. Jos aravalainoja on maksettu ennenaikaisesti pois ja tilalle on otettu muuta lainaa, lainan rahoitusmenot eivät saa muodostua alkuperäisen aravalainan rahoitusmenoja korkeammiksi. Lainojen konvertoinnilla ei saa olla vuokria korottavaa vaikutusta.

Vuoden 2002 alusta alkaen hyväksyttyjen korkotukilainojen lyhennykset määräytyvät korkotukiasetuksen mukaisesti. Näiden korkotukilainojen lyhennykset lasketaan lainan alkuperäisestä pääomasta. Asetuksen mukaan lyhennysprosentti kasvaa viiden vuoden välein, minkä vuoksi lainan lyhennykset suurenevat laina-ajan loppua kohden. Lainansaaja ja lainanantaja voivat sopia, että korkotukilainaa lyhennetään vuosittain enemmän, jos korkotukilainasta maksettava korko on hyvin alhainen tai muusta vastaavasta syystä, eivätkä asumismenot silti nouse kohtuuttomasti.

Jos korkotukilaina on maksettu pois ja sen tilalle on otettu muuta lainaa, tilalle otetun lainan vuotuiset rahoitusmenot eivät saa ylittää alkuperäisen korkotukilainan vuotuisia lyhennyksiä ja korkoja.

Vuokranmäärityksen rajoitus ei koske vuokra-asuntoja, jotka on lainoitettu ennen vuotta 2002 vuokra-asuntojen korkotuesta annetun lain (867/1980) eli nk. vanhan korkotukilain, nojalla. Koska vuokranmääritys on näissä kohteissa vapaa, yhteisöjen täytyy pystyä todentamaan se, että vuokranmäärityksen rajoituksen alaisista vuokra-asunnoista perittävillä vuokrilla ei kateta näiden kohteiden kustannuksia. Sen sijaan vuokranmäärityksestä vapaiden kohteiden vuokratuotoista kertyneillä ylijäämillä voidaan kattaa rajoitusten alaisten kohteiden kuluja.

Vuoden 2001 loppuun asti vuokra-taloille voitiin hyväksyä vanhan korkotukilain nojalla niin sanottuja 20 vuoden korkotukilainoja. Jos yhteisö sopi pankin kanssa bullet-lainasta, koko laina saattoi erääntyä yhdessä erässä 20 vuoden kuluttua.

Tuleviin korkotukilainojen lyhennyksiin varautuminen ei ole lain tai asetuksen mukaan ole mahdollista. Koska korkotukilainojen lyhennysohjelma on takapainotteinen, Ara kuitenkin hyväksyy, että yhteisölle kerrytetään rahoitusvuokrassa ylijäämää siten, että viiden vuoden välein nousevat lainojen lyhennykset eivät aiheuta lyhennysten kasvuvuonna merkittävää vuokrien korotusta, ellei lainanlyhennyksiä ja korkoja saada esimerkiksi rahoitusvuokrien tasauksella hoidettua. Kokonaisvuokran on kuitenkin pysyttävä kohtuullisena.

Jälkilaskelman osoittama yli- tai alijäämää on huomioitava seuraavien vuosien vuokranmäärityksessä. Ara suosittelee, että yli- tai alijäämää huomioidaan 3–5 vuoden ajanjaksolla. Silloin voidaan huomioida myös korkotukilainojen lyhennysten kasvaminen ja vuokrien kehitys voidaan pitää tasaisena.

Käytännössä rahoitusvuokrasta kertynyttä ylijäämää huomioidaan vähemmän niinä vuosina, kun lainojen lyhennykset pysyvät samoina, ja ylijäämää huomioidaan enemmän, kun lainojen lyhennykset nousevat. Vuokranmäärityslaskelmalla huomioidaan aina vuokranmääritysvuoden todelliset korkotukilainojen lyhennykset ja todelliset toteutuvaksi arvioidut korot.

Lainansaaja ja lainanmyöntäjä voivat sopia, että korkotukilainaa lyhennetään enemmän kuin korkotukiasetuksen 9 §:ssä säädetään, jos korkotukilainasta maksettava korko on hyvin alhainen tai muusta vastaavasta syystä eivätkä asumismenot silti nouse kohtuuttomasti.

Lainansaaja ja lainanmyöntäjä voivat myös sopia, että korkotukilainaa lyhennetään yhdellä viisivuotiskaudella vähemmän, kuin mitä tältä kaudelta korkotukilain 9 §:n mukaan edellytetään. Silloin seuraavalla viisivuotiskaudella lainaa pitää vastaavasti lyhentää enemmän, niin että jälkimmäisen viisivuotiskauden päättyessä lainaa on lyhennetty kaikkiaan sen verran kuin kahdelta viisivuotiskaudelta yhteensä on edellytetty.

Myös aravalainan saaja saa lyhentää lainaa enemmän, kuin mikä on laissa säädetty vuosimaksun erä tai lyhennys. Ylimääräinen suoritus ei vaikuta vuokra-aravalainan vuosimaksun tarkistamiseen.

Jos yhteisö aikoo maksaa ylimääräisiä lainanlyhennyksiä, niitä varten kerättävä määrä on esitettävä omakustannusvuokralaskelman rahoituskuluissa. Ylimääräiset lyhennykset on myös maksettava sen suuruisena kuin ne on vuokrissa kerätty. Jos lainaehtojen mukaan ylimääräisistä lainojen lyhennyksistä pitää maksaa pankille palvelumaksua, ylimääräiset lyhennykset kannattaa toteuttaa siten, että niistä aiheutuu mahdollisimman vähän erillisiä kuluja.

Kun Ara hyväksyy ara-vuokratalohankkeen kustannukset, se myös vahvistaa hankkeen kohdekohtaisen omarahoitusosuuden. Aran rahoituspäätöksessä vahvistamasta omarahoitusosuudesta voidaan laskea kohteen vuokriin kulloinkin korkotuki- tai arava-asetuksessa säädetty korko.

Omarahoitusosuuden koron enimmäismäärät

• aravalainoitetut kohteet: enintään 4 %

• 30.6.2018 tai aiemmin hyväksytyt korkotukilainoitetut kohteet: enintään 4 %

• 1.7.2018 tai sen jälkeen hyväksytyt korkotukilainoitetut kohteet: enintään 6 %

Oman pääoman korkoa ei voida laskea vuokriin siltä osin kuin omarahoitusosuus tai osa siitä on katettu avustuksella.

Lue lisää

Omarahoitusosuuden korko

Jos hankkeen kustannukset ylittyvät osapäätösvaiheessa hyväksytyistä eikä Ara hyväksy kustannusten ylitystä rahoituksen piiriin, eli tarkistettuun hankinta-arvoon, hyväksyttyä suurempia rahoituskustannuksia ei saa sisällyttää omakustannusvuokriin.

Nämä tarkistettuun hankinta-arvoon sisältymättömät kulut on katettava pysyvästi yhteisön muilla tuloilla tai lainalla. Kustannusten ylityksen voi rahoittaa myös omistajan oman pääoman ehtoisella sijoituksella. Tälle sijoitukselle ei saa periä vuokrissa tuottoa.

Jos arava- ja korkotukilainan tilalle on otettu uusi konvertoitu laina ja sen rahoitusmenot muodostuvat jossakin vaiheessa suuremmiksi kuin alkuperäisen arava- ja korkotukilainan rahoitusmenot, ylimenevää osaa ei saa sisällyttää vuokriin. Erotus jää omistajan muulla tavoin katettavaksi. Lainojen konvertoinnilla ei saa olla vuokria korottavaa vaikutusta. Asiaa on seurattava erillisillä vertailulaskelmilla.

Omakustannusvuokriin ei saa sisällyttää muita kuluja kuin vuokratalon rakentamisesta, perusparantamisesta tai hankinnasta aiheutuvat rahoituskulut. Niitä ovat arava- ja korkotukilainojen vuotuiset lyhennykset ja korot sekä hankkeelle hyväksyttyjen omien varojen osalta mahdollisesti perittävä laskennallinen korko.

Asunto-osakeyhtiöissä käytetään usein lainanlyhennysrahastoja yhtiön tulokseen vaikuttamisen keinona. Syynä tähän ovat vastikkeissa lainanlyhennyksiin kerättävät varat, joita ei huomioida tuloslaskelmalla kuluna. Omakustannusvuokraustoiminnassa asukkailta perityillä varoilla ei kuitenkaan saa perustaa lainanlyhennysrahastoa eikä lainanlyhennysrahastoja voi siksi käyttää tilikauden tulokseen vaikuttamiskeinona sellaisten ara-yhteisöjen kirjapidossa, jotka noudattavat omakustannusperiaatetta.

Lainanlyhennysrahastojen sijaan kirjanpitoon voidaan tarvittaessa tehdä säännösten mukaiset asuintalovaraukset sekä verolainsäädännön sallimat rakennusten poistot. Näillä kirjauksilla ei ole vaikutusta asukkaiden omakustannusvuokrien suuruuteen.

Kirjanpidollisia eriä, kuten poistoja ja muita tilinpäätössiirtoja, ei huomioida kuluina vuokranmäärityksessä. Niiden sijaan huomioidaan kohteen rakentamisesta ja/tai perusparantamisesta aiheutuvat lainojen vuotuiset lyhennykset ja korot.