Fastställande av överlåtelseersättning
ARA fastställer överlåtelseersättningen för ett ARA-objekt som är underställt begränsningar i samband med att överlåtelsetagaren anges. Om överlåtelsetagaren är en kommun eller ett välfärdsområde, fastställer ARA överlåtelseersättningen utan ansökan om namngivning. Överlåtelseersättningen är samtidigt ARA-objektets högsta överlåtelsepris.
Den del av försäljningspriset som överskrider det tillåtna överlåtelsepriset ska betalas till Statens bostadsfond. Överlåtelsen kan alltid göras till ett av ARA fastställt lägre pris än överlåtelseersättningen.
Överlåtelseersättning beräknas för arava- och räntestödsbelånade objekt. Överlåtelseersättningen baseras på låntagarens självfinansieringsandel vid överlåtelse av fastigheter och på investerat eget kapital i bolaget vid överlåtelse av aktier.
De uppgifter som behövs för att beräkna överlåtelseersättningen meddelas ARA på samma blankett som man ansöker om angivande av mottagare.
När fastställs inte överlåtelseersättningen?
Överlåtaren och överlåtelsetagaren tillhör samma koncern.
Överlåtelsen genomförs i form av en fusion, fission eller verksamhetsöverföring och överlåtelsen sker till egendomens bokförda värde och pengar inte används som vederlag.
Objektet som ska överlåtas har förlängd begränsningstid (gäller endast aravalåneobjekt).
Med koncern avses i detta sammanhang en helhet som består av allmännyttiga bostadssamfund som tillhör samma koncern och samfund som äger ARA-bostäder och som dessa har beslutanderätt över. Som koncern betraktas också en helhet som äger ARA-bostäder och som står under kommunens eller ett annat offentligt samfunds beslutanderätt.
Överlåtelsepris för andra lokaler än sådana som omfattas av begränsningar
Om hyreshusfastigheten har andra lokaler utöver de lokaler som underställs begränsningar är överlåtelsepriset för dem fritt. Sådana lokaler är till exempel affärslokaler eller daghem.
Övriga lokaler och köpesumman som betalas för dem ska specificeras i köpebrevet. Vid överlåtelse av aktier går det inte att fastställa den fria köpesummans andel.
Mer information om prisberäkning
Beräkning av överlåtelseersättning för hyreshus
När överlåtelseersättningen beräknas är utgångspunkten låntagarens självfinansieringsandel. Låntagarens självfinansieringsandel framgår av lånebeslutet eller beslutet om justering av lånet.
Självfinansieringsandelen är den andel som utöver stöd och eventuella understöd har behövts för att finansiera projektets godkända byggnads-, anskaffnings- eller ombyggnadskostnader. Stöd och understöd kan vara
arava- eller räntestödslån
lån som godkänts med bättre förmånsrätt än arava- eller räntestödslån (primärlån)
eventuellt understöd som beviljats av statens medel (t.ex. understöd som beviljats av RAY, STEA, ARA eller någon annan offentlig instans).
Beräkningsgrunden justeras enligt förändringarna i byggnadskostnadsindexet. Överlåtelsepriskoefficienterna som används vid beräkningen finns på Statistikcentralens webbplats.
Beräkning av överlåtelseersättningen
Bilden visar formeln för beräkning av överlåtelseersättningen. Byggnadskostnadsindexet som publicerats i planen innan beslutet fattades divideras med indexet för den månad då hyreshuset färdigställdes. Resultatet multipliceras med självfinansieringsandelen.
Färdigställningsmånaden anses vara den månad då huset eller det sista av husen i en grupp med byggnader som belånats genom samma lånebeslut blev klart för inflyttning. Om en grupp med byggnader har belånats med flera separata lånebeslut ska de egna medlen för varje skede justeras separat.
Till den indexjusterade självfinansieringsandelen läggs följande poster:
arava- eller räntestödslån, till den del lånet kvarstår på överlåtarens ansvar
ett lån som upptagits för finansiering av ombyggnad eller andra godtagbara utgifter, till den del lånet kvarstår på överlåtarens ansvar
en sådan ökning av i hyreshusbolaget placerat eget kapital som gjorts för att finansiera ombyggnad av den bostad eller det hyreshus som överlåts. Indexjustering beräknas inte på ökning av eget kapital.
I allmänhet överförs ansvaret för överlåtelseobjektets resterande lån på den nya ägaren och beaktas då inte i överlåtelseersättningen. Om lånen blir kvar på överlåtarens ansvar beaktas de i överlåtelseersättningen och därför ska den sökande uppge lånesaldot vid ansökningstillfället för objektet som överlåts.