Årliga reparationer

Enligt Ara är det viktigt att de statsstödda fastigheterna underhålls planmässigt och långsiktigt, eftersom man då kan påverka boendekostnaderna, säkerheten, hälsosamheten och trivseln samt bostädernas miljöpåverkan.

Maximibelopp för avsättningar för ombyggnad har fastställts i lag. De påverkar inte sådana årliga reparationer som enligt uppskattning ska genomföras under hyresbestämningsperioden. De årliga reparationskostnaderna ska alltså beaktas i hyresbestämningskalkylen för hyresbestämningsperiodens skötselhyra.

Vad är skillnaden mellan årliga reparationer och ombyggnad?

Med årliga reparationer avses reparationer med avsikt att behålla byggnader, konstruktioner, maskiner och anordningar i ett skick som motsvarar det ursprungliga. Sådana reparationer är till exempel reparationer av el- och VVS-anordningar samt bostadsrenoveringar till den del som motsvarar kvaliteten på det ursprungliga materialet i bostaden med beaktande av den allmänna kravnivån som råder vid reparationstidpunkten. Att måla och tapetsera väggar eller byta hushållsmaskiner, anordningar eller utrustning (t.ex. köksskåp, wc-stol, dörrar och fönster) är exempel på årliga reparationer.

Ombyggnad innebär utbyggnad, ändringsarbeten, förnyelsearbeten och andra motsvarande åtgärder i en lägenhet eller en byggnad, till exempel inglasning av balkong, ombyggnad av grund och bärande konstruktioner, ombyggnad av värme- och ventilationssystem, ny- och ombyggnad av vatten- och avloppsanläggningar samt reparation och ombyggnad av fastighetens elsystem.

En ombyggnad skiljer sig i allmänhet från en årlig reparation så att en lägenhet eller byggnad ändras så att den blir högklassigare eller till och med utvidgas.

Renovering kan omfatta både årlig reparation och ombyggnad

Fastighetsrenoveringar består ofta av både ombyggnad och årliga reparationer. Renoveringskostnaderna ska i detta fall delas in i utgifter för ombyggnad och årsreparationer enligt finansieringen av renoveringen med hyresbestämnings- och efterkalkyler.

Även årliga reparationer och renoveringar måste konkurrensutsättas

Arava- och räntestödslagen förutsätter att tjänsterna konkurrensutsätts. Skyldigheten att konkurrensutsätta ska också kommas ihåg när samfundet planerar en årlig reparation eller ombyggnad.

Reparationskostnader på kalkylerna

Reparationskostnaderna kan bokföras som årskostnad i resultaträkningen eller aktiveras i balansräkningen. Valet av bokföringskonto påverkar inte sättet att påverka reparationskostnaderna på hyresbestämnings- och efterkalkylen. I hyresbestämnings- och efterkalkylen presenteras alla faktiska kostnader under året i fråga som täcks med hyrorna.

Reparationskostnaderna bokförs därför alltid på hyresbestämnings- och efterkalkylen, även om de har bokförts i samfundets balansräkning.

Varje kostnad upptas i kalkylen enligt dess finansiering. När kalkylen görs upp ska det därför utredas vad som använts för att täcka följande kostnader:

intäkter från skötselhyra
avsättningar för kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel
finansiering från en utomstående eller samfundets övriga verksamhet.

Finansiering av investeringar

Sådana ombyggnadskostnader, vars kostnader täcks med lån som erhållits utanför samfundet antecknas på hyresbestämnings- och efterkalkyler i investeringsdelen. Även lånet ska anges på samma del i kalkylen. Då beaktas ombyggnadskostnaden som täckts med lånet i hyrorna som amorteringar på det lån som erhållits för finansieringen.

Om samfundet får ett utomstående understöd antecknas det som intäkt som motsvarar kostnaden i investeringsdelen. Samfundet kan stöda hyresverksamhet enligt självkostnadsprincipen också genom att finansiera investeringen, till exempel med medel från räntor från självfinansieringsandelen eller intäkter från samfundets övriga verksamhet. I dessa fall är det inte fråga om ett lån som borde amorteras årligen med självkostnadshyror.

Exempel på investeringskostnad och dess finansiering på hyresbestämningskalkylen

I märkningarna i investeringsdelen på Aras kalkylunderlag för hyresbestämning ska man beakta att kostnaden och finansieringen ska motsvara varandra, dvs. investeringsdelens slutliga saldo är alltid 0,00 euro för en investering.

Om ett samfund till exempel planerar en ombyggnad som kostar 100 000 euro, måste den motsvarande finansieringen vara 100 000 euro.

Om man endast får 80 000 euro i lån för ombyggnaden, måste man tänka på hur de återstående 20 000 euro ska täckas:

Om de återstående 20 000 euro täcks med de boendes hyror, ska 20 000 euro anges som kostnad i kalkylen under skötselkostnader.

Om de återstående 20 000 euro täcks med insamlade avsättningar, antecknas 20 000 euro som kostnad under avsättningar.

Om avsikten är att täcka de återstående 20 000 euro med medel som samfundet erhållit från annan verksamhet än hyresverksamhet enligt självkostnadsprincipen, ska motsvarande belopp medel överföras från den övriga verksamheten till investeringsdelen i kalkylen.

Mer om ämnet

Avsättningar för kostnader för ombyggnad, underhåll och skötsel